Contratto di locazione, registrazione, cessione di fabbricato, cauzione





Buongiorno

vorrei chiedere un preventivo relativamente ad una consulenza sul seguente caso:

- in data 19 Settembre mi accordo verbalmente per un contratto di locazione di un immobile per uso abitativo. Poichè ho esplicitato la necessità di una certa flessibilità dal punto di vista dei tempi di recesso per motivi personali, ci accordiamo per un contratto 4+4 con preavviso in caso di recesso di 3 mesi

-Prendo possesso dell'appartamento in data 20 Settembre, in cui contestualmente al versamento della prima mensilità e della cauzione di 3 mesi, avrei dovuto ricevere copia scritta del contratto.

-Con varie giustificazioni, la proposta di contratto non mi viene fornita in quella data. Procedo cmq al versamento dell'importo pattuito tramite bonifico (4.040 EUR corrispondenti a cauzione 3 mesi + prima mensilità + cauzione per chiavi consegnate-trattasi di chiavi non duplicabili).

-Nei giorni successivi, mi viene esplicitata la richiesta di far partire il contratto dal mese successivo all'effettivo possesso dell'appartamento (quindi il 20 Ottobre), in quanto sarebbe in corso una non precisata causa legale col precedente inquilino che renderebbe teoricamente l'appartamento non locabile fino al 20 Ottobre.

- In data 4 Ottobre, ricevo la proposta di contratto in cui al punto 13 si inserisce la clausola seconda cui il recesso può avvenire in ogni momento "qualora ricorrano gravi motivi con un preavviso di 3 mesi da comunicarsi tramite lettera raccomandata e comunque non prima dello scadere della prima annualità". Ciò è in palese contrasto con quanto verbalmente concordato in quanto vincola per un anno almeno alla mia permanenza nell'appartamento. Inoltre la fattispecie dei gravi motivi, anche se prevista dal legislatore, non rientra nei termini di flessibilità dell'accordo verbale.

Il quesito è il seguente:

- Poichè la controparte non si è dimostrata seria sino a questo punto, temo non voglia accettare modifiche alla proposta di contratto di locazione. In particolare vorrei rimuovere il vincolo di permanenza di un anno nell'appartamento. Immagino voglia forzarmi all'accettazione del contratto con la velata minaccia di non restituirmi la cauzione qualora non accettasi di firmare l'accordo.
Qualora non volessi firmare il contratto, perchè in violazione di quanto concordato verbalmente e perchè venuto meno un rapporto fiduciario con la controparte, quali diritti ho nel richiedere indietro la cauzione? Non ho ricevuto fatture di avvenuto pagamento, ma il pagamento è avvenuto tramite bonifico on-line per cui il pagamento è rintracciabile.
Il fatto che l'appartamento non fosse locabile fino al 20 Ottobre rappresenta un eventuale elemento in mio favore?

In allegato la proposta di contratto ed il documento del bonifico



RISPOSTA



Attenzione perché il proprietario ha ben poco da minacciare … è in torto marcio, dal punto di vista fiscale ed amministrativo.

Fiscale, perché ha percepito in nero la prima mensilità, oltre a non avere registrato il contratto di locazione, versando l'imposta di registro, liquidata dall'ufficio territoriale dell'agenzia delle entrate (il contratto di locazione non è stato nemmeno firmato dalle parti !!!).

Amministrativo, perché non potendo risultare nell'appartamento, un nuovo conduttore, il proprietario non ha nemmeno inviato la cessione di fabbricato in questura.
Tale comunicazione di carattere amministrativo deve avvenire entro 48 ore dalla consegna dell'immobile e può essere effettuata sia da una persona fisica che giuridica.

La comunicazione deve essere presentata, mediante modulo, presso la Questura o il Commissariato di Pubblica Sicurezza oppure spedita per posta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.
Sono previste sanzioni pecuniarie amministrative piuttosto afflittive per il proprietario che omette l'adempimento della comunicazione di cessione di fabbricato.

Tanto premesso, la documentazione relativa al bonifico è una prova più che sufficiente per “incastrare” il proprietario.

Spero di essermi spiegato … sei tu ad avere il coltello dalla parte del manico, non il proprietario dell'appartamento.

Nella peggiore delle ipotesi, hai facoltà di non firmare il contratto di locazione e di rivolgerti al giudice di pace, per chiedere la restituzione della cauzione, ai sensi dell'articolo 2033 del codice civile.
Trattasi infatti di indebito oggettivo, in quanto il contratto di locazione non è stato più stipulato, a causa della mala fede della controparte contrattuale.

Art. 2033 del codice civile. Indebito oggettivo.

Chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato. Ha inoltre diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, oppure, se questi era in buona fede, dal giorno della domanda.

Sono convinto che il proprietario si mostrerà ragionevole nei tuoi confronti, non appena gli ricorderei le sue omissioni fiscali ed amministrative !!!

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.