Compromesso, rogito, contratto definitivo di compravendita.





Buongiorno, mi rivolgo al vostro studio per porvi questa questione:
-Nel mese di maggio abbiamo stipulato un compromesso di vendita su in immobile al prezzo fissato di Euro 248 Mila. Abbiamo versato alla società costruttrice (non ci sono di mezzo agenzie immobiliari) Euro 60.000 in 4 assegni rispettivamente di Euro 15000 l'uno.
-Lo stabile dove abbiamo acquistato il nostro appartamento è composto di 14 appartamenti in totale.
-La data di rogito inserita come vincolante nel compromesso era il 24 di Luglio! Ad oggi con il notaio del costruttore abbiamo duvuto rinviare l'atto del rogito per ben 4 volte, a causa di delibere mancanti della banca dei costruttori.
-Sull'immobile gravano 2 ipotehce giudiziare rispettivamente di Euro 80000 e 15000. Tali ipoteche come indicato nella minuta del rogito fornitaci dal notaio verrano estinte contestualmente all'atto del rogito.
-Venerdi 5 Novembre avremmo dovuto rogitare il nostro appartamento assieme ad altri 5, putroppo a quanto pare il giorno prima una società che doveva acquistare si è ritirata, e, secondo i costruttori, la banca loro non ha avuto il tempo di modificare la delibera per permettere di liberare un appartamento in meno, e quindi di abbassare l'importo della transazione. Tutto questo ha portato ad un ritardo ulteriore del rogito che è ora posticipato nuovamente al 17 di Novembre. Purtroppo (Per nostra ignoranza in merito) non abbiamo registrato e trascritto il compromesso da un notaio, abbiamo comunque ovviamente il compromesso stipulato tra noi ed il costruttore e tutte le fotocopie dei 4 assegni da 15000 euro firmati da loro stessi. Come possiamo comportarci?
Grazie in anticipo



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Cerchiamo di delineare una linea di confine tra l'aspetto fiscale della mancata registrazione del compromesso e l'aspetto contrattuale/privatistico delle obbligazioni sorte dal compromesso medesimo.

La circostanza per cui il compromesso non è stato regolarmente registrato, non comporta l'invalidità dell'atto consensuale, ma rappresenta soltanto un'evasione fiscale, per quanto riguarda l'imposta di registro, catastale ed ipotecaria, dovuta all'Agenzia delle Entrate, in relazione al contratto ad effetti obbligatori. Il compromesso tuttavia, è perfettamente valido ed efficace, nei rapporti intercorsi tra le parti della trattativa.

Se la controparte si dovesse rifiutare di stipulare il rogito definitivo, il prossimo 17 novembre, avrete diritto di ricorrere al tribunale, per ottenere, ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile, una sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso.

Art. 2932. Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto.

Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.


Avrete altresì diritto di chiedere al Tribunale, con il medesimo ricorso, il risarcimento dei danni subiti dall'inadempimento della controparte, alle obbligazioni sorte, a seguito della stipula del compromesso (ossia l'obbligo di stipulare il contratto definitivo entro il xx/xx/xxxx e la mancata stipula dello stesso, nei termini previsti).

Anche nell'ipotesi in cui il rogito dovesse essere posto in essere, dalle parti contrattuali, il prossimo 17 novembre, avrete ugualmente diritto di presentare ricorso al tribunale, per chiedere il risarcimento dei danni che sono conseguenza immediata e diretta del ritardo nella stipulazione del contratto di compravendita definitivo.
Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.