Pagamento spese condominiali della ditta costruttrice, per gli appartamenti invenduti.

Egr. Avvocati;

Da circa un anno sono proprietario di un monolocale di nuova costruzione. Nell’ultima assemblea condominiale la società costruttrice degli appartamenti invenduti (che non si è presentata e che ha delegato l’amministratore a farne le veci) rifiuta di pagare la quota millesimale delle spese condominiali a lei imputate, arrivando alla fine ad un accordo che le imponeva almeno il pagamento di una piccola % delle spese (il tutto è stato messo a verbale).

Non essendo d’accordo con quanto asserito in riunione, ma essendo ignorante sulle varie norme che regolamentano la ripartizione delle spese ho taciuto ed è stato verbalizzato quanto sopra, proseguendo poi con uno scambio di mail private con il mio amministratore di cui allego copia dell’ultima qui di seguito:

Sig. XXXXXX,
nessuno dice che la Società XXXXXX sia esonerata dalle spese. Semmai non è tenuta, non essendo di fatto un "condomino" a pagare le spese relative alla normale gestione dell'immobile.
Tutto ciò lo può desumere dalla lettura del Codice Civile tra gli articoli 1100 e 1139 e le Disposizioni  Transitorie dall'art.61 al 72; e, se vuole, dalla contrapposizione del concetto di "proprietario" con quella di "usufruttuario".
Cordiali saluti.
L'Amministratore
X. XXXXXX.

Le mie domande a questo punto sono queste:

- Gli articoli indicati sopra non sono attuabili solamente se espressamente indicati o nell’atto di vendita o nel regolamento di condominio?
- Cosa significa “ contrapposizione tra concetto di “proprietario” con quella di “usufruttuario”” (mi sembra stupido, allora se sono usufruttuario non pago le spese? Chi è in questo caso il proprietario? Ha una qualsiasi voglia logica quanto asserito dall’amministratore?)
- A cosa andrebbe incontro l’amministratore se ci fossero i presupposti che farebbero intendere che la società avrebbe dovuto fin dall’inizio pagare le spese condominiali e facendoci “ tutelare “ da lui siamo andati invece incontro al pagamento di parte delle spese a noi non dovute? Non avrebbe dovuto essere chiaro e dirci le cose come stavano sin dall’inizio?
- Eventualmente sarebbe possibile chiedere di ricalcolare le spese e far pagare alla società quanto è tenuta a pagare venendo meno al verbale della prima riunione che conferma il pagamento solo della % di spese a lei imputate e non tutte quelle riferite ai propri millesimi?
- Cosa deve fare l’amministratore in caso la società non voglia pagare le spese?
- Se ci fosse una clausola nel regolamento o nell’atto di vendita per quanti anni dovremmo accollarci anche le spese degli appartamenti invenduti?

Certo di una Vs. risposta ringrazio anticipatamente e porgo distinti
saluti.

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Ritengo che la risposta dell’amministratore non abbia alcun senso, né da un punto di vista giuridico, né soprattutto logico.

Procediamo con ordine: l’amministratore ha fatto riferimento a due articoli del codice civile che nulla hanno a che vedere con l’obbligo dell’impresa costruttrice di partecipare alla spese condominiali.

Articolo 1100 del codice civile: Norme regolatrici della comunione.

Quando la  proprietà  o altro diritto reale spetta in comune a più persone se il  titolo  o  la  legge  non  dispone  diversamente  si applicano le norme seguenti.

Articolo 1139 del codice civile: Rinvio alle norme sulla comunione.

Per quanto  non  e'  espressamente  previsto  da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale

Gli articoli delle disposizioni di attuazione del codice civile (ma cosa sono le disposizioni transitorie !!!) non fanno menzione, circa la questione giuridica della ripartizione delle spese condominiali con la ditta costruttrice del condominio.    

Soprattutto, non ha alcuna rilevanza giuridica la contrapposizione tra proprietario e usufruttuario, in considerazione del fatto che la ditta costruttrice, attualmente, è proprietaria degli appartamenti e non usufruttuaria.
La mail inviata dall’amministratore è un vero obbrobrio, non significa niente e non ha nessun valore giuridico; è impossibile da spiegare, proprio perché è scritta da una persona ignorante che non ha mai aperto prima d’ora il codice civile, che non conosce il significato dei termini che utilizza e, soprattutto, che non vuole capire che le spese per la manutenzione e conservazione delle parti comuni del condominio devono essere pagate da tutti i condomini, quindi anche dalla ditta costruttrice, proprietaria di alcuni appartamenti, salvo espressa deroga nel regolamento di condominio o nell’atto di vendita dell’appartamento.  

L’articolo 1123 del codice civile dice che la ripartizione delle spese generali per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi comuni e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono ripartite fra i condomini in misura proporzionale ai loro millesimi di proprietà ma, a fine periodo, aggiunge la frase “salvo diversa convenzione”: le parti possono stabilire, con consenso unanime, di ripartire le spese suddette con criteri diversi da quelli legali, inserendo un’apposita clausola di esonero dalle spese, a favore della ditta costruttrice, nel regolamento condominiale ovvero nell’atto di vendita dell’appartamento;
La clausola, inserita nel regolamento condominiale (che ha natura contrattuale), ovvero nel rogito della vendita immobiliare, con la quale si esclude il costruttore dal partecipare alle spese generali di condominio, è da considerarsi lecita, secondo diverse sentenze della Corte di Cassazione. I giudici supremi affermano che “ l’art. 1123 del codice civile, nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini di partecipare alle spese medesime.” (Cassazione sez.II, 16/12/88 n. 6844).

Ti consiglio di leggere molto bene l’atto di vendita dell’appartamento ed inoltre, il regolamento di condominio contrattuale: è stata inserita nel testo, la clausola per cui la ditta costruttrice si riserva di non contribuire alle spese condominiali, sino alla vendita delle unità immobiliari invendute ??!!

In mancanza della suddetta clausola di esonero dalle spese condominiali, a favore della dita costruttrice, si applica la legge, ossia l’articolo 1118, II comma del codice civile:

Articolo 1118 del codice civile: Diritti dei partecipanti sulle cose comuni

Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente e proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.

Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione inoltre, prevede che

"l’obbligo di contribuire alle spese prescinde dall’uso concreto che i condomini fanno dei servizi comuni"(Cassazione 28/5/73. n. 1585).  

Tanto premesso, in mancanza di specifica clausola, alla luce della norma suddetta e della giurisprudenza consolidata in materia di condominio, la ditta costruttrice dovrà contribuire a tutte le spese condominiali (spese per utenze, per la manutenzione, conservazione, restauro ovvero di natura amministrativa), in proporzione della quota millesimale imputabile, esattamente come tutti gli altri condomini.
L’amministratore di condominio deve citare in giudizio la ditta costruttrice, per chiedere il rimborso di tutte la spese condominiali che il costruttore avrebbe dovuto sopportare sin dall’inizio, a favore dei singoli condomini che hanno pagato tali oneri, al posto della ditta. In caso di inerzia, l’amministratore può essere sollevato dal suo incarico, con determinazione dell’assemblea condominiale, ai sensi dell’articolo 1129, II comma del codice civile, ovvero con provvedimento dell’autorità giudiziaria, su ricorso del singolo condomini, ai sensi dell’articolo 1129, III comma del codice civile (… se non si dovesse formare, in assemblea, la maggioranza per la revoca dell’incarico all’amministratore).
Il verbale della prima riunione può essere impugnato da ogni singolo condomino, ai sensi dell’articolo 1137, III comma del codice civile, con ricorso al tribunale, entro trenta giorni dalla data di deliberazione (è necessaria l’assistenza di un avvocato).
Prima però, leggi bene il regolamento condominiale  e l’atto di vendita dell’appartamento …
Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.