Successione nel contratto di locazione. Opposizione alla citazione per convalida di sfratto





Anna e Max si sposano in comunione dei beni nel 2000 e vanno a vivere in una casa di proprietà della mamma di Max (Elena). Dal matrimonio nasce una bimba ma il rapporto si deteriora fino a quando nel luglio 2009 i due si separano giudizialmente ed il giudice assegna la casa ad Anna e la figlia.
Nella sentenza risulta che Max era d’accordo per tale assegnazione. Nonostante la sentenza Max continua a dormire nella casa coniugale che viene lasciata il 5/6/2009 da Anna e la figlia, le quali vanno a vivere dai nonni materni. Tale evento viene comunicato al marito per iscritto. Nel marzo 2010 viene intimato ad Anna da parte dell'avvocato di Elena di pagare i canoni di affitto da agosto 2009 fino a marzo 2010 in quanto risulterebbe un contratto d'affitto tra la madre Elena ed il figlio Max a far data dal 2/6/2008. Tale richiesta verrebbe giustificata dal fatto che Anna sarebbe succeduta nel rapporto contrattuale. Preciso che nessuna utenza dell'immobile coniugale è stata mai intestata ad Anna. A maggio 2010 Anna riceve l’atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida con istanza di decreto ingiuntivo ex art. 658 c.p.c. con il quale si fissa l’udienza per il 16 luglio 2010 e si richiede il pagamento anche dei canoni relativi ai mesi di aprile e maggio 2010. Nel medesimo mese di maggio il mobilio è stato traslocato dalla casa di proprietà ad altro luogo.
La domanda è come fa Anna a non pagare i canoni ingiustamente richiesti?



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Anna, semplicemente, non deve pagare i canoni di locazione richiesti, perché la signora Elena non ha nessun titolo giuridico per avanzare tale richiesta, non essendo stato stipulato, in tal senso, alcun contratto per iscritto.
Hai scritto: “Tale richiesta verrebbe giustificata dal fatto che Anna sarebbe succeduta nel rapporto contrattuale”.
Se Anna non ha firmato una cessione di contratto, stipulata per iscritto, non è tenuta a pagare i canoni di locazione richiesti.
La successione nel contratto di locazione di immobili deve avvenire per iscritto e non per “fatti concludenti” delle parti in causa.
Né tanto meno, la cessione del contratto può essere implicitamente desunta dal comportamento delle persone coinvolte nella vicenda.
Anna deve rivolgersi ad un avvocato, per opporsi alla citazione per la convalida di sfratto che le è stata notificata: nel corso del processo, il Tribunale giungerà alle stesse conclusioni giuridiche, illustrate nella mia risposta. La domanda di Elena quindi, sarà respinta e la stessa sarà condannata al pagamento di tutte le spese processuali.
Vorrei che fosse chiaro un concetto: la circostanza che Elena abbia notificato un atto di citazione per la convalida di sfratto, con contestuale istanza per ottenere il decreto ingiuntivo, non significa che la stessa abbia ragione, da un punto di vista strettamente normativo.
Anna ha la possibilità di opporsi ad Elena, di esporre le sue ragioni ed eccezioni nel corso del processo (che fondamentalmente, consistono nella mancanza della stipula di una cessione del contratto di locazione per iscritto, ossia nell’assenza di successione nel contratto), successivamente sarà il Tribunale a pronunciarsi definitivamente con sentenza.
Tuttavia, alla luce di quanto hai esposto nella tua mail, le possibilità di Elena di ottenere il pagamento dei canoni di locazione richiesti sono pari a zero, esattamente come è pari a zero la rilevanza giuridica delle sue argomentazioni che non sono supportate da una prova per iscritto (ossia, un contratto firmato da Anna; il contratto firmato da Elena e da Max non può avere alcun effetto pregiudizievole nei confronti di Anna !!! Il contratto ha effetti soltanto tra le parti che l’hanno stipulato !!!).
Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.