Proposta di vendita appartamento e opzione





Ho messo in vendita la casa...mi e' stata fatta una proposta di acquisto..ho firmato tale proposta nella proposta veniva richiesta l'abitabilita' della casa...se cio' non fosse avvenuto la proposta sarebbe stata annullata entro una tale data. faccio presente che firmando la proposta non ho intascato nessun assegno proprio perche' volevo prima vedere se era tutto a posto.
sulla proposta c'e' esplicitamente scritto che se una delle condizioni non veniva rispettata (in tal caso l'abitabilita') la proposta sarebbe stata resa nulla senza che le parti dovessero pagare penali in alcun caso. e' venuto fuori un problema al catasto della mia abitazione...le cose sono andate alle lunghe quindi la proposta e' scaduta.
la domanda e'....chi voleva comprare pu' accampare diritti?..puo' volere penali?...puo' obbligarmi a vendere comunque?
grazie mille
distinti saluti



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La proposta che hai firmato era un’obbligazione giuridica, determinata nell’oggetto e nella scadenza, oltre che sottoposta a condizione risolutiva (l’assenza del certificato di abitabilità della casa è causa di scioglimento della tua obbligazione).

Dobbiamo ritenere che, essendo trascorso il termine di efficacia della proposta, la stessa non abbia più alcuna efficacia giuridica e, pertanto, non puoi essere obbligato a vendere l’immobile contro la tua volontà, né tanto meno un terzo può avanzare, nei tuoi confronti, il diritto di concludere un affare, in merito al suddetto appartamento.

Non essendo state previste penali, non è necessario nemmeno stabilire eventuali comportamenti negligenti che sarebbero stati causa della prescrizione del termine di efficacia della proposta: quand’anche la vendita non si fosse conclusa, entro il termine di efficacia della proposta, per un tuo comportamento colposo, non essendo state previste penali, non risponderesti della tua negligenza.

La proposta che hai firmato rientra nell’ambito di disciplina dell’opzione, prevista dall’articolo 1331 del codice civile:

Articolo 1331. Opzione.

Quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l'altra abbia facoltà di accettarla o meno, la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall'articolo 1329.
Se per l'accettazione non è stato fissato un termine, questo può essere stabilito dal giudice.


Articolo 1329. Proposta irrevocabile.

Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo , la revoca è senza effetto. Nell'ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell'affare o altre circostanze escludano tale efficacia.

Come si evince facilmente dal contenuto delle norme suddette, ogni proposta deve essere sottoposta ad un termine di efficacia, perché in mancanza tale termine viene fissato dal giudice (art. 1331, II comma).
Anche nell’ipotesi di proposta irrevocabile, l’efficacia della proposta deve essere circoscritta temporalmente, per un certo periodo di tempo.
Trascorso il termine di efficacia, il proponente è libero da ogni vincolo nei confronti di terzi.
Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.