Affido congiunto dei figli e reato di inosservanza del provvedimento dell'autorità





Lo scrivente è l’Amministratore pro-tempore, proprietario-residente in uno dei  N° 40 appartamenti ubicati in  due edifici contigui ciascuno di 9 Piani più 2 villette a piano terra.
Dopo 30 anni, detti edifici richiedono una manutenzione ordinaria dei prospetti e delle coperture, ma, come al solito, alcuni proprietari (avvocati e professionisti) adducono delle postille ai deliberati assembleari, peraltro non impugnate nei termini previsti dalla legge, con le quali mettono in dubbio alcune questioni di tipo amministrativo per diminuire, a proprio vantaggio, le proprie spese (millesimali).  I punti più controversi sono i seguenti e per i quali desidero avere delle risposte certe ed inconfutabili supportate da sentenze:

1. Si rende necessario sostituire le soglie di marmo sprovvisti di gocciolatoio, che sono il coronamento del piano di calpestio dei balconi, con nuove soglie di marmo con gocciolatoio; tale intervento è da considerarsi alla stessa stregua del ripristino del frontalino del prospetto principale e quindi di spesa comune o di spesa del singolo proprietario dell’appartamento-balcone?
2. Il ripristino dell’intonaco degli intradossi dei balconi (sotto balconi) del prospetto principale sono da considerarsi come spesa comune (perché facciata) o del singolo proprietario dell’appartamento-balcone ?
3.  Nel caso di ripristino di tutti i frontalini dei balconi e rinnovo dei relativi gocciolatoi (il tutto deliberato da una regolare Assemblea Condominiale) del prospetto principale, un Condomino (nella fattispecie un Avvocato) si può rifiutare di fare eseguire tali opere di risanamento nella propria proprietà ed essere, quindi, esonerato dal pagamento della sua quota millesimale adducendo il fatto che gli stessi lavori sono stati eseguiti in tempi recenti durante la ristrutturazione del proprio appartamento e prima della delibera Condominiale con la quale si è deciso di procedere ai lavori di manutenzione ordinaria degli stessi.
Grazie



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Premesso che le delibere non impugnate nei termini previste dalla legge, non possono più essere messe in discussione, dalla compagnia dei professionisti vari, proprietari degli appartamenti del condominio, rispondo alle tue domande:

1)         SOGLIA DI MARMO DEI BALCONI
I balconi appartengono come pertinenze a ciascun appartamento ai quali accedono insieme alla colonna d’aria sovrastante. Essi, infatti, non sono compresi nell’elenco delle cose comuni contenuto nell’articolo 1117 del codice civile. Tuttavia il balcone e il suo aspetto estetico concorrono a formare il decoro dello stabile, e perciò determinate spese devono essere considerate comuni, alla stregua del ripristino del frontalino del prospetto principale.

Se generalmente, la manutenzione del balcone è a carico del singolo condomino, alcune spese di rifacimento, attinenti alla necessità di garantire il decoro del fabbricato, devono essere ripartite tra i tutti condomini, in proporzione delle rispettive quote millesimali di proprietà.

E' necessario, in via preliminare, fare una distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati.

I balconi aggettanti (i classici terrazzini moderni), sono quei balconi che sporgono rispetto alla facciata dello stabile (di circa tre metri) costituendo così un prolungamento della corrispondente unità immobiliare.

Essi, così come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione (ad esempio, Cass. 30 luglio 2004 n. 14576), appartengono in via esclusiva al proprietario della relativa unità immobiliare, tuttavia i rivestimenti, la parte frontale e quella inferiore, si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Le soglie di marmo fanno parte dei rivestimenti del balcone, essendo il coronamento del piano di calpestio degli stessi (come hai scritto nella tua mail), quindi tale spesa è da considerare, per giurisprudenza consolidata della Cassazione, alla stregua del ripristino del frontalino del prospetto principale.

I balconi incassati o a castello invece, sono delle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell’edificio, solitamente chiuse su due o tre lati.

Essi, così come precisato con sentenza n. 15913 del 2007 dalla Corte di Cassazione, sono di proprietà comune tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore, a cui la soletta servirà da piano di calpestio, ed il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, a cui la soletta servirà da piano di copertura.

Nel caso, invece, di balcone incassato le spese per la sua manutenzione e ricostruzione sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto così come previsto dall’art. 1125 del codice civile quindi alla stregua dei soffitti, volte, solai.

2)         INTRADOSSI DEI BALCONI     
I costi per l'intonaco degli intradossi dei balconi sono da considerare spese comuni, in caso di balconi aggettanti, mentre sono a carico del proprietario del piano inferiore, in caso di balcone incassato.  

3)         DELIBERA CONTESTATA DAL CONDOMINO AVVOCATO     
Assolutamente no !!! il condomino/avvocato vuole soltanto impressionare gli altri condomini con le sue argomentazioni infondate e pretestuose. I frontalini dei balconi contribuiscono al decoro architettonico del fabbricato, quindi l'avvocato non può opporsi ai lavori, né al pagamento degli stessi (peraltro, le spese sono state regolarmente deliberate dall'assemblea e la delibera non è stata impugnata nei termini: perché non ha impugnato la delibera !!??).

Il suo frontalino deve essere ristrutturato esattamente come tutti gli altri, al fine di garantire un'uniformità architettonica dello stabile, indispensabile per il decoro complessivo dell'immobile.

Di conseguenza, l'avvocato dovrà partecipare alle spese, in ragione delle quote millesimali di sua pertinenza.

Avrebbe dovuto sollevare questa eccezione, durante l'assemblea in cui si è discusso della suddetta ristrutturazione, adesso non ha titolo giuridico per chiedere “sconti”.  

Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.