Aggiornamento catastale della proprietaria del fondo confinante con richiesta di usucapione

Gent.mi, la mia famiglia è proprietaria di un terreno a pascolo cespugliato che, nel 2017, a nostra completa insaputa, è stato oggetto di un aggiornamento catastale da parte della proprietaria del fondo confinante, la quale, falsamente attestando la nostra irreperibilità, vi ha costituito due particelle delle quali, documentata l'omogeneità orografica col suo appezzamento e la netta distinzione dal nostro, si è ufficialmente dichiarata, nell'atto di frazionamento depositato, compossessore insieme a noi intestatari (e non invece possessore esclusivo), anche per effetto di uno o due fabbricati da lei posseduti (molto probabilmente abusivi almeno in parte), che risulterebbero insistere proprio su quelle particelle in base ad alcune rilevazioni aerofotogrammetriche, come contestatoci in un preavviso di accertamento dell'Agenzia Entrate.

RISPOSTA

Considera che le risultanze catastali non hanno alcun effetto probatorio in merito all'attribuzione del diritto di proprietà, anziché di altro diritto reale. Non a caso, questa gentile proprietaria ha erroneamente attivato in modo scomposto, il procedimento di usucapione, avendo necessità di un valido titolo per risultare proprietaria dell'area oggetto di vertenza. Il catasto non fa prova di nulla, avendo un'efficacia soltanto ricognitiva.

Attualmente, la stessa confinante ci ha convocato in mediazione civile per l'usucapione delle dette particelle, allegando relazione peritale nella quale pure è asseverato che, soltanto per un errore tecnico compiuto al momento della compravendita con cui, nel lontano 1972, il fondo oggi di sua proprietà fu ceduto al suo dante causa dalla nostra capostipite, nella planimetria catastale d'impianto l'area corrispondente alle particelle in questione non fu compresa all'interno del perimetro del mappale ora a lei intestato, mappale costituito al Catasto Terreni proprio in quell'occasione (per frazionamento del più vasto appezzamento appartenente alla nostra dante causa) e del quale le dette particelle rappresentano il confine naturale, materializzato dallo spiovente roccioso e da una siepe, a detta del suo stesso perito.

RISPOSTA

Anche l'asseverazione della perizia non ha un valore di prova diretta in un processo civile, ma è utilizzabile soltanto come indizio che il giudice può valutare discrezionalmente.
Non ci deve preoccupare più di tanto, quello che risulta asseverato nella perizia di parte, non essendo una perizia del CTU, ossia del consulente tecnico d'ufficio nominato dal giudice.
Del resto, non avete nemmeno la legittimazione passiva in un procedimento civile di usucapione.

Poiché, stando alla stessa perizia presentata dall'attrice, l'area in contestazione, dopo la compravendita tra il nostro e il suo dante causa, non è mai stata (a dispetto dell'intestazione catastale) in proprietà alla mia famiglia (la quale pertanto, non avendo mai avuto l'effettiva titolarità di diritti reali su quella porzione del fondo, nemmeno può averli persi per effetto di usucapione), noi riteniamo che la controversia vada risolta non già col riconoscimento dell'usucapione (riconoscimento per il quale peraltro nemmeno abbiamo la legittimazione passiva, alla luce di Cass. n. 4907 del 26 maggio 1990, Cass. n. 5335 del 26 aprile 2000, Cass. n. 2385/2003, Cass. n. 20397/2004, n. 17270/2015 e, da ultimo Cassazione civile Sez. VI-2 ordinanza n. 24260 del 4 ottobre 2018), bensì con la consensuale rettifica catastale dei confini del mappale di proprietà dell'attrice, ovviamente suffragata da accordo scritto tra le parti.

RISPOSTA

Confermo nel modo più assoluto.

Infatti, noi riteniamo che il mero riconoscimento negoziale dell'usucapione, nella misura in cui presuppone, in capo all'usucapito, la titolarità dei diritti reali sul cespite fino al momento dell'acquisto a titolo originario in favore della controparte - momento che, per i terzi non partecipanti alla mediazione, non può essere diverso dalla data dell'accordo, o meglio della sua trascrizione nei pubblici registri (a prescindere da qualunque altro riferimento temporale per il perfezionarsi dell'usucapione sia individuato dai contraenti, che ha efficacia solo per questi ultimi) - lascerebbe esposta la nostra famiglia, soprattutto con riguardo ai fabbricati che la stessa attrice ammette di possedere sulle particelle in contestazione, al rischio di accertamenti per violazioni (ad esempio, di natura tributaria o edilizia), quantomeno in relazione al periodo precedente l'usucapione, in cui i medesimi fabbricati (in applicazione del principio di accessione della superficie al suolo di cui all'art. 934 c.c.) potrebbero essere considerati di nostra proprietà,

RISPOSTA

Il timore è fondato sia dal punto di vista delle eventuali tasse sulla proprietà che risultano evase, sia in riferimento ad abusi edilizi posti in essere sull'immobile.

Essendo irrilevante che l'edificio sul terreno usucapito possa essere stato costruito dallo stesso usucapiente se lo ha fatto prima di acquisire il diritto di proprietà sul suolo con il pieno decorso del prescritto periodo di possesso qualificato, come insegna la Sezione Tributaria della Corte di Cassazione con la sentenza del 2.7.2003, n. 10435.

RISPOSTA

Essendo irrilevante ai fini dell'individuazione del soggetto passivo dell'obbligazione tributaria. La suddetta sentenza della Sezione Tributaria della Cassazione si riferisce ovviamente all'obbligazione tributaria.

Ad alimentare le nostre preoccupazioni concorrono ulteriori pronunce di legittimità quali: l'ordinanza n. 20958 del 6 agosto 2019, secondo cui il proprietario del terreno è in ogni caso responsabile in solido al pagamento dell'imposta sull'immobile abusivo realizzato da terzi senza il suo consenso, avendo del resto mancato al suo dovere giuridico di impedirne l'edificazione; Cassazione civile del 13 novembre 2019, n. 29325 (pres. Vivaldi, est. D'Arrigo), secondo cui la sentenza di accertamento dell'acquisto per usucapione (e dunque, a fortiori, l'accordo di mediazione con lo stesso oggetto), è inefficace ultra partes e non vincola la decisione del giudice nel procedimento in cui sia coinvolto il terzo pretermesso all'accertamento dell'usucapione, rappresentando un mero elemento di prova;
ovvero, infine, la sentenza n. 19225/2019 con cui la Corte di Cassazione ha chiarito che il proprietario del terreno è comunque responsabile delle opere edilizie abusive da chiunque realizzate sul suo fondo, a meno che non dia la "prova certa" (che rischia di essere anche "diabolica") che l'attività illecita sia stata realizzata "contro la sua volontà".
Avremmo pertanto bisogno di sapere:
1) se, stipulando un atto di riconoscimento negoziale dell'usucapione, noi usucapiti possiamo avere la certezza che non saremo mai chiamati a rispondere di violazioni (particolarmente in materia tributaria o edilizia) eventualmente compiute dall'usucapiente sulle particelle in questione nel periodo precedente all'accordo di mediazione, periodo in relazione al quale comunque l'area continuerà a risultare a noi intestata al Catasto Terreni;

RISPOSTA

Assolutamente no.
Non vi posso assolutamente fornire questa certezza.
Non avendo voi legittimazione passiva in questo procedimento (non siete titolari di diritti reali), questo riconoscimento negoziale di usucapione fatto da colui che non è proprietario del terreno, non sarebbe efficace nei confronti dei terzi pretermessi, quindi sarebbe un atto priva di una concreta efficacia, per quanto formalmente valido.
In parole povere: quale sarebbe l'utilità concreta di questo atto di riconoscimento negoziale dell'usucapione? Mi riferisco anche alla vostra controparte; quale sarebbe l'utilità concreta per la vostra controparte?
Un atto negoziale foriero di futuri problemi fiscali, amministrativi e di contenziosi civili!

2) se la consensuale rettifica catastale per riconfinazione del mappale dell'attrice fin dalla sua costituzione (naturalmente suffragata da accordo scritto tra le parti), eliminando alla radice quantomeno la prova catastale (avente valore presuntivo) che l'area controversa sia in alcun tempo appartenuta alla mia famiglia, rappresenti il modo preferibile di risoluzione del dissidio e comunque quello che offre la maggiore tutela contro il rischio di accertamenti riguardanti qualsivoglia violazione verificatasi su quell'area prima dell'accordo di mediazione.

RISPOSTA

È lo strumento giuridico da preferire, anche dal punto di vista della vostra controparte.
È nell'interesse sia vostro che loro, quello di procedere con la consensuale rettifica catastale per riconfinazione del mappale dell'attrice fin dalla sua costituzione.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Gent.mo, ringrazio per la risposta tempestiva, chiara, mirata ed esaustiva e mi complimento per l'efficace e immediato inquadramento della problematica.
Mi sembra importante precisare, in merito all'interrogativo da Lei sollevato, quale sembrerebbe essere l'utilità concreta di questo atto di riconoscimento negoziale dell'usucapione:
da un lato, la controparte è collateralmente interessata all'acquisto a titolo oneroso di tutto il restante compendio ereditato dalla nostra famiglia in quella montagna ma, per quanto riguarda le discusse particelle al confine (oggetto, per sua iniziativa, dell'irregolare frazionamento catastale a nostra insaputa e in forza della falsa attestazione della nostra irreperibilità), ella ritiene di rinvenire in noi (in quanto intestatari in catasto e eredi - per successione legittima non trascritta - dei mappali che, sulla carta, ricomprendono anche le particelle di cui rivendica l'usucapione), gli unici possibili controinteressati avverso i quali far dichiarare in giudizio il suo acquisto a titolo originario;
dall'altro lato, alcune co-parti (altri coeredi membri della mia famiglia), allettate dall'offerta di denaro per la cessione di tutto il resto del compendio ereditario, spingono per assecondare la richiesta dell'attrice confinante, riconoscendone la pretesa usucapione sulle controverse particelle al confine, così da intascare contestualmente il prezzo della vendita per gli ulteriori terreni.

RISPOSTA

Capisco, ci sono anche valutazioni di opportunità accanto a quelle strettamente in punta di diritto.

Io e mia madre, al contrario, riteniamo che l'accordo di regolamento dei confini con conseguente rettifica catastale del mappale (a valere fin dalla sua originaria costituzione), come evidenziato anche da Lei, risolverebbe meglio pure il problema della controparte,

RISPOSTA

Se ragioniamo in punto di diritto e basta … questo nostro teorema non può essere né smentito né messo in discussione!

Poiché adeguerebbe a suo vantaggio il possesso alla proprietà non già a far data dal decorso del termine ad usucapionem (e cioè, per i terzi, alla data dell'accordo di riconoscimento o meglio della sua trascrizione nei pubblici registri) bensì direttamente a far data dall'originaria costituzione del mappale, del quale le controverse particelle al confine sono materialmente parte integrante fin da principio.

RISPOSTA

Esatto, il concetto è chiaro.

Pertanto, non si vede nemmeno per qual ragione una simile definizione della contesa, preferibile anche per la controparte, dovrebbe distogliere quest'ultima dall'intenzione di comprare gli altri terreni della nostra famiglia.

RISPOSTA

Tra l'altro, è un concetto molto semplice che la controparte dovrebbe riuscire a comprendere con molta facilità …

Volevo anche farLe notare che, nella risposta al mio quesito finale n° 1), Lei, nel negare recisamente di poterci garantire l'immunità da qualsivoglia accertamento in materia tributaria o edilizia (con una nettezza della quale francamente La ringrazio), sembra voler intendere che il riconoscimento negoziale dell'usucapione è inefficace nei confronti dei terzi soltanto nella misura in cui noi difettiamo della legittimazione passiva e non siamo titolari di diritti reali.

RISPOSTA

Esatto, ti ringrazio per questa tua richiesta di chiarimenti, perché mi consente di essere più chiaro.

Viceversa, potrei chiederLe di precisare meglio che, anche nella malaugurata ipotesi che il giudice dell'usucapione dovesse attribuirci la legittimazione passiva

RISPOSTA

Questo è oggettivamente impossibile! Proverei a considerare piuttosto l'ipotesi dell'accordo mediativo.

O comunque, in sede di accordo mediativo, noi per agevolare la conciliazione) ci dichiarassimo proprietari usucapiti, ebbene, in tutti i casi, il riconoscimento dell'altrui usucapione (giudiziale o negoziale che fosse) comunque non ci darebbe la certezza di non poter mai essere chiamati a rispondere (anche soltanto in solido) di eventuali violazioni in materia tributaria o edilizia compiute dall'usucapiente su quell'area nel periodo precedente il perfezionarsi dell'usucapione? E ciò in conformità a quanto insegnato, in materia tributaria, edilizia e di inefficacia ultra partes del riconoscimento di usucapione, da Cass. Civ. Ordinanza n. 20958 del 6 agosto 2019, Cassazione civile del 13 novembre 2019, n. 29325 (pres. Vivaldi, est. D'Arrigo), Cass. Civ. sentenza n. 19225/2019.
Grazie infinite

RISPOSTA

Con quella concreta franchezza che contraddistingue il nostro servizio di consulenza online, confermo esattamente quello che hai scritto, peraltro supportato da consolidata giurisprudenza relativamente recente.
Cordiali saluti.

Salve, ringraziandoLa nuovamente per il Vs. prezioso servizio (che mi rammarico di non aver scoperto prima!), Le chiederei - a suggello di quanto ci siamo fin qui detti e anche allo scopo di riuscire a meglio convincere controparti, co-parti e perfino il mediatore designato - se può confermarmi in modo definitivo, anche soltanto con un semplice monosillabo, che:
1) considerata la giurisprudenza amministrativa maggioritaria (su tutte T.a.r. Lazio, Roma, 24 marzo 2011, n. 2606) che addirittura non ammette l'usucapione degli immobile abusivi, nonché quella di legittimità civile che esclude l'efficacia ultra partes del riconoscimento di acquisto a titolo originario ( Cassazione civile del 13 novembre 2019, n. 29325), si può concludere che la possibilità, per noi intestatari catastali convenuti per l'usucapione, di essere chiamati a rispondere delle ipotetiche violazioni in materia tributaria o edilizia, sussiste a prescindere che la data in cui l'attrice in revindica (o chi per lei) le ha commesse preceda o segua quella in cui asseritamente si sarebbe compiuto il termine ventennale per usucapire, posto che l'accordo di mediazione non è idoneo ad assegnare all'evento acquisitivo una data certa opponibile ai terzi che non sia quella dell'accordo stesso?

RISPOSTA

Confermo sia il ragionamento che le sue conclusioni.

2) considerati i principi civilistici generali di cui agli artt.1273 e 1274 c.c., nonché, in materia tributaria, l'art.8, comma 2, dello Statuto del Contribuente, dai quali si evince che un mero accordo tra privati non impegna in alcun modo la Pubblica Amministrazione a liberare il soggetto dell'obbligazione tributaria, e considerato altresì il valore relativo attribuito nel nostro ordinamento (sia in àmbito penale che civile) alla confessione stragiudiziale la quale, se fatta al terzo (quale saremmo noi nel rapporto tra Pubblica Amministrazione e usucapiente), non fa piena prova ma «è liberamente apprezzata dal giudice» (art. 2735 c.c.), si può concludere che la possibilità, per noi intestatari catastali convenuti per l'usucapione, di essere chiamati a rispondere delle ipotetiche violazioni commesse dall'attrice in revindica, sussiste anche se quest'ultima, perfino in forma di atto pubblico, dichiarasse di assumersi ogni responsabilità per le stesse nonché di mantenere indenni noi usucapiti dagli effetti di qualsivoglia contestazione di natura tributaria o edilizia dovesse esserci notificata con riguardo al fondo in discorso e ai fabbricati che vi insistono [...tenuta presente non soltanto l'eventualità di insolvenza futura del dichiarante ma anche (riguardo all'assunzione di ogni responsabilità), da un lato, la brevità del termine prescrizionale del reato di falso in atto pubblico, difficilmente in grado di sopravvivere alle lungaggini di un procedimento civile o amministrativo e, dall'altro lato, la difficoltà - in un ipotetico giudizio penale - a poter mai diagnosticare il dolo generico in capo ad un semplice cittadino in una materia così complessa nella quale il falso ideologico si può facilmente derubricare come errore sul fatto o come conseguenza dell'inganno altrui (tipicamente, il parere fuorviante di un tecnico, anch'esso magari a sua volta in buona fede o in errore sul fatto), tutte circostanze che non sembrano idonee ad incentivare alla veridicità davanti al notaio chi è già stato capace di dichiarare il falso in un atto catastale...] ?

RISPOSTA

Esatto, non avrebbe alcuna concreta utilità questa dichiarazione di assumersi ogni responsabilità. Confermo quello che hai scritto.

3) paradossalmente, si può affermare che il riconoscimento dell'usucapione, per noi intestatari catastali convenuti, può trasformarsi in un boomerang, nel senso che potrebbe essere usato contro di noi dalla Pubblica Amministrazione poiché, con esso, implicitamente staremmo ammettendo di essere stati proprietari fino alla data (che rimarrebbe comunque indeterminata) in cui si sarebbe compiuto il termine acquisitivo ventennale, così che andremmo ad attirarci addosso la responsabilità oggettiva per le violazioni antecedenti, dandoci la zappa sui piedi?

RISPOSTA

Confermo il tuo ragionamento perché non possiamo escludere questo rischio. In punta di diritto quello che hai scritto è corretto.

Fonti:

• Art. 1273 e 1274, 2735, 934 del codice civile