Asfaltare strada privata di comproprietà deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore

Buongiorno, sono proprietario di una casa su una strada privata chiusa dove in tutto ci sono 4 immobili separati con sei proprietari di cui uno è anche proprietario di un fondo adibito a frutteto con accesso indipendente.

RISPOSTA

Se gli immobili sono quattro ma i proprietari sono sei, questo significa che alcuni di questi immobili sono in comproprietà tra almeno due comproprietari.
La strada è in comunione, essendo tutti i proprietari dei suddetti immobili, proprietari “pro quota” della strada.
Non si tratta di un condominio (mi sembra evidente ...), ma di una comunione avente ad oggetto una strada privata.
Trattandosi di comunione, ai sensi dell'articolo 1101 del codice civile, le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali ed il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.
Ai sensi dell'articolo 1104 del codice civile, ciascun comproprietario della strada deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.

La strada dopo diversi anni ha bisogno di essere asfaltata e parlando della suddivisione delle spese, che era stato proposto di dividere per il numero degli ingressi alle proprietà, uno dei proprietari si è opposto dicendo che la ripartizione va fatta in base ai millesimi che non sono mai esistiti.

RISPOSTA

I millesimi si applicano all'interno di un contesto condominiale.
Relativamente alla presente fattispecie, il referente normativo è l'articolo 1108 I comma del codice civile (Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione): “Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché' esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa”.
Premesso che le quote di comproprietà della strada si presumono uguali (una quota per ciascun immobile, tutte dello stesso valore), l'asfaltatura della strada dovrà essere decisa dalla maggioranza dei comproprietari che rappresenta 2/3 del valore complessivo della comunione.
Siccome le quote sono uguali tra loro, occorrono almeno i 2/3 sia delle teste che del valore complessivo della comunione, avente ad oggetto la strada privata da asfaltare.
Se un fabbricato è in comproprietà tra due comproprietari, dobbiamo considerare sempre e comunque “una quota ed una testa”, ai fini di tutti gli aspetti relativi a questa innovazione ed alla correlata spesa.

Quale soluzione potrebbe essere più consona per mettere d'accordo tutti e sei i proprietari? Vi ringrazio anticipatamente e Vi porgo i miei saluti.

RISPOSTA

Non ha senso parlare di millesimi, non trattandosi di un condominio.
Per quale motivo il proprietario di un immobile grande 100 mq dovrebbe pagare più del proprietario di un immobile di 80 mq? Forse il proprietario dell'immobile più grande ha una quota superiore di strada?!
Forse il proprietario dell'immobile più grande utilizza più frequentemente la strada privata in comune?
Assolutamente no.
Allora dovete applicare l'articolo 1108 I comma del codice civile, presumendo che a ciascun immobile corrisponde una testa ed una quota e tutte le quote hanno il medesimo valore, ai sensi dell'articolo 1101 I comma del codice civile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1101, 1104, 1108 del codice civile