Scritto da Avvocato Giuseppe BRUNO

Diffida ad adempiere diritto di recesso dal contratto preliminare di compravendita immobile e richiesta di ritenzione della caparra confirmatoria della parte contrattuale non inadempiente



TRACCIA:

In data 20.04.2023, la Società Immobiliare Alfa stipulava con Caio, promesso venditore, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di due immobili ad uso abitativo; la data per la stipula del definitivo veniva fissata per il 12.12.2023 e Alfa, promessa acquirente, versava a Caio 30.000,00 € a titolo di caparra confirmatoria.

Nel corso dei mesi, per incapienza patrimoniale di Alfa, le parti addivenivano alla stipula del definitivo per uno solo dei due immobili mentre, con un secondo preliminare datato 12.12.2023, fissavano per il 1.02.2024 la stipula dell’ultimo contratto di compravendita immobiliare, imputando concordemente a tale nuovo contratto la caparra confirmatoria precedentemente corrisposta.

Il termine fissato nel secondo preliminare decorreva inutilmente e Caio, con Pec del 3.02.2024, inviava al promesso acquirente una diffida ad adempiere intimandogli di presentarsi davanti al notaio entro 20 giorni, pena la risoluzione di diritto del contratto ex art. 1454 del codice civile.
Tuttavia, la Società Alfa non provvedeva alla stipula del definitivo entro il termine stabilito nella diffida.

Infatti era sorta tra le parti contestazione in ordine alla conformità urbanistica, catastale e della abitabilità dell’immobile oggetto del secondo preliminare che, allo stato, non erano ancora state allegate da Caio nonostante egli sostenesse che tutto fosse in regola.

L’assenza dei suddetti documenti era idonea, secondo la Società Alfa a configurare un’ipotesi di inadempimento, di talché con Pec del 15.03.2024 comunicava a Caio il recesso dal secondo preliminare con la conseguente richiesta di restituzione del doppio della caparra corrisposta in precedenza ai sensi dell’art. 1385, comma 2 del codice civile.

In assenza di alcuna risposta da parte del promesso venditore, con atto di citazione regolarmente notificato, Alfa conveniva in giudizio Caio chiedendo al giudice di pronunciare, ai sensi dell’art. 2932 del codice civile, una sentenza di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il secondo preliminare, previa allegazione della documentazione sulla regolarità urbanistica e catastale; in subordine la Società Alfa chiedeva che venisse accertato il recesso dal contratto a causa dell'inadempimento del promesso venditore e, conseguentemente, condannarlo alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata.
Caio si costituiva regolarmente in giudizio, chiedendo in via principale il rigetto delle domande attoree e, in via riconvenzionale, di accertare la risoluzione del contratto per l’inadempimento del promesso acquirente con riconoscimento del danno e di dichiarare legittima la ritenzione della caparra a titolo di risarcimento del danno subito; nella comparsa di costituzione e risposta il convenuto provvedeva inoltre ad allegare, in via istruttoria, i certificati di conformità e di abitabilità relativi all’immobile. Il candidato, assunte le vesti di una delle due parti processuali,

A) SOCIETA’ ALFA
B) CAIO

Redigano parere motivato per l’assistito prescelto soffermandosi sugli istituti della diffida ad adempiere e dell’esercizio del diritto di recesso nonché sulle conseguenze che tali istituti producono sulla richiesta di ritenzione della caparra confirmatoria.

SVOLGIMENTO:

Il quesito consente al candidato di scegliere se difendere Caio anziché la società Immobiliare Alfa. Penso che sia spontaneo scegliere di difendere il soggetto con maggiori probabilità di vincere questo processo civile: a parere dello scrivente, si tratta di Caio.
Appare infatti pretestuosa ed infondata, l'eccezione sollevata dalla società Alfa relativa all'assenza di conformità e di abitabilità del secondo immobile oggetto di compravendita, per i seguenti motivi: le parti avevano inizialmente pattuito quale termine per la compravendita definitiva, la data del 12/12/2023.
In riferimento al secondo immobile, non si procedeva al rogito entro la data stabilita nel preliminare del 20/04/2023, esclusivamente a causa dell'incapienza patrimoniale di Alfa.
Tra i motivi del rinvio della data entro la quale porre in essere la compravendita definitiva del secondo immobile, non veniva menzionata l'assenza di conformità – abitabilità del secondo immobile, ma esclusivamente l'incapienza patrimoniale di Alfa.
Né tanto meno Alfa, entro la data del 01/02/2024 (nuova data fissata per il rogito del secondo immobile), chiedeva a Caio di prendere visione dei certificati di conformità urbanistica e catastale anziché del certificato di abitabilità dell'immobile (si consideri che Alfa avrebbe potuto ottenere questa documentazione/informazioni anche tramite istanza di accesso agli atti).
Il “rinnovato” termine del primo febbraio 2024 decorreva inutilmente, senza che la società Alfa eccepisse a Caio l'assenza dei certificati di conformità urbanistica e catastale anziché del certificato di abitabilità dell'immobile.
Decorso inutilmente il termine del primo febbraio 2024, in data 3 febbraio 2024, Caio inviava diffida ad adempiere invitando Alfa a presentarsi presso il notaio entro 20 giorni a pena di risoluzione di diritto del contratto.

Ai sensi dell'articolo 1454 del codice civile, alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto.

Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore.
Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto”.

Soltanto successivamente al ricevimento della diffida ad adempiere, Alfa eccepiva pretestuosamente l'assenza o comunque la mancata allegazione da parte di Caio dei certificati di conformità urbanistica e catastale anziché del certificato di abitabilità dell'immobile.

Alfa si sarebbe dovuta diligentemente presentare presso il notaio per la compravendita definitiva, entro i 20 giorni successivi al ricevimento della pec del 3 febbraio (diffida ad adempiere) tuttavia questo non accadeva.

Caio infatti avrebbe potuto consegnare ad Alfa la certificazione richiesta direttamente presso lo studio del notaio, prima di porre in essere l'atto di compravendita. Il preliminare infatti non prevedeva un obbligo a carico di Caio di consegnare ad Alfa queste certificazioni di conformità ed abitabilità, nel rispetto di un termine contrattualmente stabilito (ad esempio almeno 7 giorni prima della data del rogito di compravendita definitiva).

Considerato che in realtà, come dimostra la documentazione allegata alla comparsa di costituzione e risposta del convenuto, l'immobile era sempre stato regolarmente in possesso dei certificati di conformità urbanistica e catastale oltre che del certificato di abitabilità dell'immobile, si è configurata risoluzione di diritto in data 23/02/2024, conformemente alle previsioni dell'articolo 1454 del codice civile.

Il recesso comunicato da Alfa, soltanto in data 15/03/2024, è inefficace innanzitutto perché tardivo, ossia esercitato quando ormai si era già configurata la risoluzione di diritto del preliminare di vendita.

Considerato inoltre che gli immobili sono sempre stati in possesso dei certificati di conformità e di abitabilità, non potrebbe configurarsi nemmeno un inadempimento da parte di Caio; quest'ultimo non ha fatto ricorso ad un procedimento di sanatoria per ottenere queste certificazioni (non risulta dal quesito un procedimento di sanatoria per ottenere l'abitabilità o la conformità), pertanto questa circostanza conferma l'infondatezza delle eccezioni di Alfa.

Ma vieppiù! Sebbene Alfa abbia esercitato il recesso e non abbia chiesto la risoluzione del contratto preliminare, occorre pur sempre verificare in concreto l’importanza e la gravità della presunta omissione di Caio; infatti, secondo la Cassazione civile sentenza del 5 dicembre 2017 n. 29090, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene. Nel caso in cui in corso di causa si accerti che l’immobile presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio, e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate, la risoluzione non può essere più pronunciata.
Soprattutto come stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 4467 dell’11 febbraio 2022, relativa ad un preliminare di vendita di un immobile privo di agibilità, ammesso e non concesso che ci troviamo dinanzi ad inadempienze reciproche sia di Caio che di Alfa, il giudice di merito deve comparare il comportamento complessivo delle parti, “al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all’oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale”.

Ammesso e non concesso che Caio si sia rifiutato irragionevolmente di fornire queste certificazioni prima della compravendita, Alfa avrebbe potuto acquisire questa documentazione e queste informazioni relative all'immobile, tramite istanza di accesso agli atti ai sensi degli articoli 22 e seguenti della legge 241/1990 e dell'articolo 5 comma 2 del decreto legislativo n. 33/2013, rivolta agli uffici competenti della Pubblica Amministrazione. Per questi motivi, possiamo escludere che Alfa si sia comportata secondo le regole della correttezza di cui all'articolo 1175 del codice civile.

Caio con la sua comparsa di costituzione, legittimamente chiede al giudice la dichiarazione di risoluzione del contratto, nonché la possibilità di ritenere la caparra a titolo di risarcimento del danno patito. Secondo la Cassazione civile, sez. III, sentenza 16/05/2006 n° 11356, la caparra confirmatoria ha funzione di autotutela, consentendo di recedere dal contratto senza la necessità di adire il giudice, ma ha anche funzione di preventiva liquidazione del danno derivante dal recesso cui la parte è stata costretta a causa dell'inadempimento della controparte; la caparra confirmatoria, a differenza della penale, non pone un limite al danno risarcibile, ben potendo la parte non inadempiente non esercitare il recesso e chiedere la risoluzione del contratto e l'integrale risarcimento del danno sofferto in base alle regole generali (art. 1385 c.c., comma 3), trattenendo la caparra appunto a titolo di risarcimento del danno subito.

Distinti saluti.

Fonti: