Usucapione del posto auto coperto

TRACCIA:

Il 20 Luglio 2004 Tizio, cittadino inglese, residente in Pisa, acquista l'immobile Alfa, sito in via Roma.
L'immobile é adiacente ad un posto auto coperto, di proprietà Mevio, che viene sistematicamente usato da Tizio e dai Suoi familiari.
Nel 2015 Tizio lo trasforma in garage. Mevio invia una lettera A/R contestando il fatto il 20 Giugno 2024, ed invita Tizio a smantellare quanto realizzato.
Tizio si disinteressa e procede come se nulla fosse.
Mevio si reca dal Legale, il 10.7.2024.
Il candidato, assunte le difese di Mevio, premessi brevi cenni sul possesso e l’usucapione, rediga parere motivato esprimendosi sulla questione.

SVOLGIMENTO:

L’usucapione costituisce un modo di acquisto a titolo originario dei diritti reali avente portata generale; ai sensi dell'articolo 1158 del codice civile, la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

Assunte le vesti dell'avvocato di Mevio, gli spiegherei innanzitutto quali sono i requisiti che caratterizzano il possesso utile ai fini dell'usucapione (possesso “uti dominus”).
Ai sensi dell'articolo 1144 del codice civile infatti, gli atti compiuti con l'altrui tolleranza non possono servire di fondamento all'acquisto del possesso utile all'usucapione del bene immobile.
A parere dello scrivente, il possesso del posto auto coperto da parte di Tizio, dal 20/07/2004 al momento della trasformazione in garage, non è idoneo ai fini dell'usucapione del bene immobile.
Per usucapire un posto auto, il condomino deve realizzare opere idonee ad impedire l'altrui uso (recinzioni con catene, cancelli, sbarramenti, etc.), non essendo sufficiente aver parcheggiato la propria vettura per un ventennio (Tribunale di Firenze con sentenza n. 278 pubblicata il 31 gennaio 2023).
Per provare il possesso pacifico e ininterrotto ai fini dell'usucapione, è necessario dimostrare di averlo utilizzato come proprio. Ad esempio, delimitandolo con sbarramenti, catene, cancelli o altre opere di recinzione idonee a impedirne l'uso al proprietario del fondo.
Tramite la realizzazione del garage nel 2015, Tizio è in grado di dimostrare un possesso utile ai fini dell'usucapione, un possesso escludente nei confronti di Mevio.
È probabile che l'avvocato di Tizio eccepisca in modo pretestuoso che la sentenza del Tribunale di Firenze si riferisce ad un posto auto condominiale nonché alla presunta avvenuta usucapione da parte di un condomino (ipotesi diversa dalla presente fattispecie); pertanto questa sentenza non sarebbe inerente la fattispecie “de quo”. Allora per quale motivo prestare il fianco a questa probabile eccezione, se oggi siamo al 10 luglio 2024, pertanto non sono ancora decorsi 20 anni dal 20 luglio 2004?

È sufficiente una diffida a mezzo raccomandata per interrompere il possesso utile all’usucapione?
La Giurisprudenza è concorde nel ritenere che non è sufficiente l'invio di una lettera raccomandata di diffida per interrompere il possesso ed evitare l'usucapione sul bene immobile. Infatti, solo con la notifica di un atto di instaurazione di un giudizio si ottiene l'efficacia interruttiva del possesso. Secondo la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20611 del 31 agosto 2017, per interrompere l'usucapione ventennale, è necessario notificare un atto che sia diretto ad ottenere l’interruzione del possesso e che comporti per il possessore la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa (atto di citazione al tribunale civile).
Secondo la Corte di legittimità, può considerarsi atto interruttivo del possesso, soltanto la notifica di un atto di citazione con il quale venga chiesta la restituzione del bene, in ragione del proprio diritto di proprietà, mentre non ha valore interruttivo “nè la diffida nè la messa in mora, potendosi esercitare il possesso anche in aperto contrasto con la volontà del titolare del corrispondente diritto reale”.
Tanto premesso inviterei Mevio a conferirmi con urgenza l'incarico per procedere con atto di citazione al tribunale civile, al fine di rivendicare la proprietà dell'immobile (azione di rivendicazione ex articolo 948 del codice civile) tramite atto di citazione da notificare assolutamente prima del 20 luglio 2024, in modo da impedire inequivocabilmente l'usucapione del bene immobile. Distinti saluti.

Fonti:

• Art. 948, 1144, 1158 del codice civile