La servitù di parcheggio in favore dell'azienda del fondo vicino, presupposti per la sua validità

TRACCIA 1:

Nel gennaio del 2004, la società Alfa s.r.l., corrente in Sammichele di Bari (BA), concluse con Tizio, proprietario di un vasto piazzale sterrato finitimo alla sede aziendale, un “contratto di costituzione di servitù”, regolarmente trascritto nel febbraio successivo.
Mediante tale atto, le parti, premessa la necessità di Alfa di poter godere di uno spazio ove posteggiare i numerosi e voluminosi mezzi agricoli di sua proprietà, costituiscono una “servitù di parcheggio a favore del fondo in cui sorge la sede di Alfa e gravante sul predio di proprietà di Tizio”, verso un corrispettivo di 15.000 euro.
I fondi oggetto di tale diritto vengono precisamente individuati all’interno del contratto, anche tramite il richiamo alle mappe catastali.
Sin dalla stipula, Caio, imprenditore agricolo titolare di un’azienda che opera su un fondo vicino agli altri due, posteggia alcuni dei suoi trattori sul piazzale oggetto del contratto intercorso tra Alfa e Tizio, trovando la tolleranza di entrambi.
Venti anni più tardi, Sempronio, trasferitosi da Milano, acquista il fondo di Alfa “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e con ogni sua eventuale servitù attiva e passiva”, con l’intento di edificarvi la sua lussuosa casa di campagna: ottenute le necessarie autorizzazioni amministrative, comincia i lavori di scavo, facendo parcheggiare i mezzi dell’impresa edile sul fondo di Tizio, in forza della servitù a suo tempo concessa da quest’ultimo alla Alfa s.r.l.
Tizio, contrario agli sfarzosi progetti di Sempronio, gli intima di cessare immediatamente il posteggio dei mezzi. Contestualmente, Tizio intima di sospendere l’utilizzo del parcheggio anche a Caio, il quale, tuttavia, sostiene di aver ormai usucapito il relativo diritto di servitù.
Tizio si rivolge allora all’avv. Bruno per avere un parere su entrambe le questioni.
Il candidato, assunte le vesti del suddetto legale, premessi brevi cenni sugli istituti di riferimento, rediga motivato parere.

SVOLGIMENTO:

Assunte le vesti dell'avvocato Bruno, si rende necessario rispondere ad un interrogativo preliminare: è legittima la servitù di parcheggio oppure il diritto di parcheggio non può essere oggetto di servitù, trattandosi di mera comodità che non può essere inerente al fondo e può essere soltanto un diritto personale intrasmissibile?
Secondo le sezioni unite della Corte di Cassazione, la servitù di parcheggio è legittima in presenza di determinati presupposti, come meglio di seguito specificato.
La Corte di cassazione, a sezioni unite, con la sentenza 13 febbraio 2024, n. 3925, si è pronunciata sulla possibilità per i privati di costituire una servitù di parcheggio, quale peso gravante il fondo servente che è tenuto a subire la facoltà del proprietario del fondo dominante di accedere al fondo servente e di parcheggiare l’auto, facendo manovra.
In precedenza la giurisprudenza ammetteva la concessione di un diritto personale di parcheggiare l’auto, non trasmissibile agli aventi causa del beneficiario, ma non la costituzione di una servitù perpetua; la facoltà di parcheggiare l’auto su un’area altrui potesse costituire oggetto di un contratto di contenuto obbligatorio come la locazione o il comodato oppure oggetto di un diritto reale temporalmente limitato come l’usufrutto o l’uso, ma non di una servitù. Mi riferisco in particolare alle precedenti sentenze della Cassazione 28 aprile 2004, n. 8137 e, sempre della Corte di Cassazione, 21 gennaio 2009, n. 1551.
Quali sono i presupposti necessari per la validità della servitù di parcheggio? la predialità, l’utilità a favore del fondo dominante, il residuare una qualche utilità per il fondo servente, la localizzazione della servitù, la specificità, la determinatezza e inseparabilità rispetto ai fondi dominante e servente.
La tesi favorevole alla costituzione della servitù si ispira inoltre al principio dell’autonomia negoziale riconosciuta dall’articolo 1322 del codice civile.

Passiamo al secondo aspetto del parere “de quo”: Caio, imprenditore agricolo titolare di un’azienda che opera su un fondo vicino agli altri due, posteggia alcuni dei suoi trattori sul piazzale oggetto del contratto intercorso tra Alfa e Tizio, trovando la tolleranza di entrambi. Ai sensi dell'articolo 1144 del codice civile infatti, gli atti compiuti con l'altrui tolleranza non possono servire di fondamento all'acquisto del possesso utile all'usucapione del bene immobile. Possiamo escludere l'usucapione da parte di Caio? La risposta è positiva.

Il possesso idoneo ad usucapire un bene immobile, deve essere acquisito in forma pacifica, pubblica e stabile oltre che esser caratterizzato dalla volontà di tener la cosa come propria tramite l’attività corrispondente all’esercizio della proprietà ovvero altro diritto reale.
Per usucapire un posto auto, si devono realizzare opere idonee ad impedire l'altrui uso (recinzioni, cancelli, sbarramenti, etc.), non essendo sufficiente aver parcheggiato la propria vettura per un ventennio. È il principio reso dal Tribunale di Firenze con sentenza n. 278 pubblicata il 31 gennaio 2023. Infatti, l'uso di una area a parcheggio può risultare transitoriamente consentito per mera tolleranza del proprietario.

Passiamo adesso alla parte conclusiva del presente parere.
Tizio, contrario agli sfarzosi progetti di Sempronio, gli intima di cessare immediatamente il posteggio dei mezzi.

La servitù è valida ed efficace; Tizio ha diritto semmai di pretendere che l'esercizio della servitù da parte di Sempronio sia innanzitutto rispettoso del titolo contrattuale ed inoltre tale da non escludere qualsiasi utilità residua in capo al titolare del fondo servente, come specificato dalla giurisprudenza di Cassazione.
Contestualmente, Tizio intima di sospendere l’utilizzo del parcheggio anche a Caio, il quale, tuttavia, sostiene di aver ormai usucapito il relativo diritto di servitù.
Ai sensi dell'articolo 1144 del codice civile e del principio reso dal Tribunale di Firenze con sentenza n. 278 pubblicata il 31 gennaio 2023, possiamo escludere che Caio abbia usucapito il relativo diritto di servitù.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Servitù di parcheggio a favore di altro immobile, non confinante ma nelle vicinanze opporre diritto personale e intrasmissibile di parcheggiare, transitare e fare manovra?

TRACCIA 2:

Con contratto di compravendita del 12.09.2023 il sig. Tizio ha acquistato il terreno sito in Campobasso, Via Molise 40, dal sig. Sempronio. Nel contratto si da atto della esistenza, a carico del terreno come fondo servente, di una servitù di parcheggio a favore di altro immobile, non confinante ma nelle vicinanze, posto in Via Verdi 10, di proprietà del sig. Caio che lo aveva acquistato dallo stesso sig. Sempronio.

La serviti era stata costituita con contratto stipulato in data 12.10.2019 dal precedente proprietario dei fondi servente e dominante sig. Sempronio, al momento della vendita del fondo dominante a Caio, ed era stata qualificata come servitù di parcheggio, transito e manovra di automezzi in genere.

Subito dopo la stipulazione del contratto di compravendita del terreno, Tizio contesta a Caio l’esistenza della servitù a carico di esso, affermando che il diritto di parcheggio non può essere oggetto di diritto di servitù, trattandosi di una mera comodità che non può essere inerente al fondo e può essere solo un vantaggio personale; e che perciò era sorto eventualmente solo un diritto personale, intrasmissibile.
Agisce pertanto in giudizio nei confronti di Caio chiedendo dichiararsi la nullità della serviti sul terreno di Campobasso, Via Molise 40, deducendo anche che nel caso di specie non residua alcuna utilità per il fondo servente e che il fondo dominante è comunque non adiacente a quello servente.
Caio si costituisce in giudizio e afferma che la costituzione di una servitù di parcheggio é legittima ed il relativo contratto senz’altro valido ed efficace anche per l’acquirente del fondo servente.
Il candidato, assumendone le vesti di avvocato difensore, rediga parere esaminando la posizione la posizione di Tizio soffermandosi sui profili relativi alle servitù volontarie, costituzione ed estinzione.

SVOLGIMENTO:

Assunte le vesti dell'avvocato di Tizio che chiede un parere, si rende necessario rispondere alla seguente domande: è legittima la servitù di parcheggio?
Secondo le sezioni unite della Corte di Cassazione, la risposta è positiva.
La Corte di cassazione, a sezioni unite, con la sentenza 13 febbraio 2024, n. 3925, ha stabilito quanto segue: le facoltà di transitare e parcheggiare un’autovettura all’interno di un terreno altrui possono dare luogo sia ad un rapporto di natura reale, come la servitù di parcheggio transito e manovra, sia ad un rapporto di natura obbligatoria con corrispondente diritto di parcheggiare a vantaggio e per la comodità della persona o delle persone specificamente indicate nel contratto di affitto anziché nel contratto di comodato. Le Sezioni Unite hanno individuato un fondamentale limite per l’autonomia privata nella costituzione della servitù di parcheggio: la servitù «non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo svuotamento della proprietà di esso… nel suo nucleo fondamentale; insomma, la costituzione della servitù, concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente, ma tale restrizione, pur se commisurata al contenuto e al tipo della servitù, non può, tuttavia, risolversi nella totale elisione delle facoltà di godimento del fondo servente».
La servitù di parcheggio deve essere caratterizzata quindi dalla localizzazione, non essendo concepibile una servitù di parcheggio che si estenda, a mera discrezione del titolare del fondo dominante, in qualsiasi momento e indistintamente su qualsiasi punto del fondo servente.
Possiamo pertanto escludere in linea generale che la servitù di parcheggio sia nulla, purché siano sussistenti tutti i presupposti per la sua validità. In precedenza, con sentenza n. 23708 del 6 novembre 2014, la Cassazione aveva ritenuto nulla la clausola con la quale si costituisce o si ritiene esistente una “servitù di parcheggio” a carico di un fondo ed a favore di un soggetto terzo.
Tale pattuizione convenzionale, secondo la Suprema Corte, sarebbe nulla per impossibilità dell’oggetto. Il principio della sentenza del 6 novembre 2014 è superato dall'attuale posizione delle sezioni unite della Cassazione.

Il quesito chiede di esporre i profili generali dell'istituto della servitù che si seguito si vanno a sviluppare. In generale, il codice civile definisce la servitù come il peso imposto sopra un fondo (cd. fondo servente) per l’utilità di un altro fondo (cd. fondo dominante) appartenente ad un diverso proprietario (art. 1027 del codice civile).

Delle servitù possono farsi alcune classificazioni:

-Apparenti (es., servitù di acquedotto) e non apparenti (es., la servitù di non edificare)
-Continue (es., servitù di acquedotto) e discontinue (es., servitù di passaggio)
-Volontarie (costituite per volontà delle persone) e coattive (costituite per legge)

Secondo l'articolo 1031 del codice civile, le servitù prediali possono essere costituite coattivamente o volontariamente. Possono anche essere costituite per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. È possibile altresì fare una classificazione sulla base del titolo costitutivo della servitù: legge, contratto, testamento, usucapione, destinazione del padre di famiglia.

Tizio eccepisce l'assenza del requisito della vicinitas del fondo servente e del fondo dominante, ai fini della nullità della servitù. La "vicinitas" (dei fondi) e la "perpetua causa" sono i requisiti tipici di tutte le servitù. La contiguità dei fondi servente e dominante può essere maggiore o minore a seconda della funzione, dell'indole e della concreta utilità di un fondo ad un altro. Non è necessaria la contiguità, in senso stretto, dei due predi ma basta che un rapporto di servizio si possa comunque instaurare, come in questo caso. Tizio commette pertanto l'errore di confondere il requisito della vicinitas dei due fondi, con il concetto di contiguità. La “vicinitas”, in questo caso, si considera sussistente, anche se i due fondi non sono confinanti, in ragione della particolare indole della servitù di parcheggio, transito e manovra.

Quali sono invece le cause di estinzione della servitù?
Sono indicate dagli articoli 1072, 1073 e 1074 del codice civile.
Estinzione per confusione, per prescrizione (quando non se ne usa per venti anni), per impossibilità di uso e mancanza di utilità.

A parere dello scrivente, Tizio per fare dichiarare la nullità della servitù in questione, dovrebbe dimostrare che la stessa svuota completamente le facoltà del proprietario del fondo servente (Tizio), al quale deve necessariamente residuare la possibilità di utilizzare il fondo, pur con le restrizioni e le limitazioni che discendono dal vantaggio concesso al fondo dominante. Si tratta di una valutazione fattuale di competenza del giudice adito.
A difesa delle servitù, il codice civile prevede l'azione di cui all'articolo 1079 del codice civile: “ll titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l'esistenza contro chi ne contesta l'esercizio e può far cessare gli eventuali impedimenti e turbative. Può anche chiedere la rimessione delle cose in pristino, oltre il risarcimento dei danni”.
Distinti saluti.

Fonti:

• Art. 1027, 1031, 1073, 1074, 1079, 1144, 1322 del codice civile
• Corte di cassazione, a sezioni unite, con la sentenza 13 febbraio 2024, n. 3925