Responsabilità precontrattuale acquisto immobile perdita Super Sismabonus

Buonasera. Il 10 gennaio 2021 siamo entrati (io e la mia compagna) in trattativa per l'acquisto di un appartamento in costruzione attraverso un'agenzia immobiliare. Interessati, abbiamo subito chiesto di approfondire. Il giorno 13 gennaio l'agente ha organizzato un incontro conoscitivo con la proprietà dell'intero immobile in cui c'era l'unità di nostro interesse. Il colloquio aveva portato un ottimo feedback per entrambi, così io mi sono impegnato ad organizzare un incontro con il direttore della mia banca per verificare l'eventuale fattibilità dell'acquisto da parte nostra. Tale incontro è avvenuto nel giorno 24 gennaio e, visto l'esito positivo, ho subito provveduto ad informare l'agente (e di conseguenza la proprietà) della nostra volontà di portare avanti la trattativa e, nel caso ci fosse stato bisogno, anche di versare un anticipo per avere l'esclusiva. Il tutto è stato ben accolto dalla controparte, seppur per il versamento dell'acconto ci hanno chiesto di farlo solo dopo aver visionato con cura il capitolato... capitolato che, a detta loro e dell'agente, sarebbe stato disponibile a breve. Per un lungo periodo abbiamo fatto pressione per poter stipulare un preliminare di acquisto, e lo stesso ha fatto l'agente immobiliare. Per mesi abbiamo avuto solo informazioni riguardo allo stato avanzamento lavori, ma nessuna notizia del capitolato. Il giorno 9 luglio 2021 ci troviamo in cantiere noi, la proprietà e l'agente per verificare la tramezzatura dell'appartamento ed eventualmente vedere se fosse necessario qualche modifica. Nonostante la posa delle tramezze non rispettava il progetto originale, noi abbiamo comunque accettato lo stato di fatto. Inoltre sia noi che l'agente richiedemmo una piantina aggiornata per poter così procedere con la progettazione e i preventivi dell'arredamento. La proprietà rispose che all'indomani avremmo avuto la pianta aggiornata dell'appartamento tramite il loro tecnico. Nel periodo successivo io mi sono ritrovato per molte settimane impegnato in lunghe trasferte lavorative all'estero, e per questo avevo avvisato l'agente che per qualsiasi informazione da dare o avere avrebbe potuto comunicare con la mia ragazza o con mio padre, molto esperto del settore edile e tutto ciò che ne fa parte. Il giorno 14 settembre, mentre per lavoro mi trovavo in Germania, sono stato informato dall'agente immobiliare tramite messaggio su WhatsApp che la proprietà aveva deciso per motivi tutt'ora a noi sconosciuti di non vendere l'immobile. Anche l'agente, che pare aver interrotto il rapporto con la proprietà, non ha dato specifiche motivazioni…anzi, ci ha detto che anche lui è stato danneggiato. Noi, molto rammaricati dall'accaduto, ci siamo messi alla ricerca di un altro immobile. Nel nostro paese, vicino Roma, i costi per gli immobili sono molto elevati. Per questo motivo mi sono concentrato su immobili che avrebbero potuto godere di qualche bonus (senza comunque escludere opzioni senza bonus). In particolare ci sarebbero state molte occasioni per acquistare immobili sfruttando il Super Sismabonus acquisto, un bonus del 110% su 96.000 euro per l'acquisto di un immobile frutto di una demolizione-ricostruzione. Solo che, credendo alla parola della proprietà e soprattutto nella loro serietà, noi avevamo chiuso qualsiasi ulteriore trattativa in quanto interessati a quell'immobile e, soprattutto volevamo essere assolutamente fedeli alla parola data. Visto anche la nostra volontà di formalizzare il nostro acquisto con l'esborso di una cifra. Ed ecco che ci ritroviamo pesantemente penalizzati perché per 9 mesi abbiamo creduto in questa trattativa. Nove mesi di un 2021 ricco di bonus per l'acquisto e la ristrutturazione degli immobili. Bonus che, stando alla legge di bilancio 2022, non ci permetterebbe più l'acquisto agevolato come nell'anno trascorso. Ne come opportunità, ovviamente andate "a ruba", ne come tempistiche. Ad esempio il Super Sismabonus Acquisti è possibile sfruttarlo per immobili da rogitare entro il 30 giugno 2022, mentre il Superbonus 110% è stato sì prorogato,ma prevede che entro il 30 giugno 2022 si sia arrivati ad un 30% sul totale dei lavori da effettuare... termini impossibili da rispettare all'oggi viste le tempistiche per compravendita, progettazione e burocrazia inerente (lavoro nel settore edile e confermo con certezza questa cosa).

Quindi vi chiedo: essendo stati pesantemente penalizzati dal comportamento della proprietà che non ha rispettato la parola data e i vari accordi, è possibile citarli per chiedere un risarcimento danni?

Grazie Saluti

RISPOSTA

E' possibile, almeno da un punto di vista teorico, chiedere al proprietario dell'immobile, oggetto delle trattative, un risarcimento danni per responsabilità pre-contrattuale, ai sensi dell'articolo 1337 del codice civile: “Le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede”.
Il contratto di compravendita immobiliare può formarsi gradualmente anche sul piano documentale, in quanto le parti possono scegliere di redigere dei documenti, nei quali mettono per iscritto i punti sui quali hanno già raggiunto l'accordo.
In caso di recesso ingiustificato dalle trattative, la violazione del dovere di buone fede genera responsabilità precontrattuale. Le condotte che possono integrarla sono: abbandonare le trattative senza giusta causa, quando queste siano giunte ad un punto tale da far confidare la controparte sulla conclusione del contratto; non rendere note alla controparte cause di invalidità del contratto conosciute (art. 1338 del codice civile); indurre la controparte a stipulare un contratto con inganno; indurre la controparte a concludere un contratto pregiudizievole (art. 1440 del codice civile). Il codice civile prevede un risarcimento danni per responsabilità precontrattuale, a tutela dell'interesse, negativo, a non essere coinvolti in trattative inutili. Anche nella responsabilità precontrattuale, comunque, devono essere risarciti sia il danno emergente (spese e perdite dovute alle trattative) sia il lucro cessante (perdita del vantaggio che si sarebbe potuto conseguire impiegando il tempo in contrattazioni fruttuose in luogo di quella inutile).

Esaminiamo la questione da un punto di vista estremamente pratico, ossia da un punto di vista probatorio.
Quali prove documentali, in tuo possesso, per dimostrare l'ingiustificato recesso dalle trattative da parte del venditore?
Hai inviato email al proprietario dell'immobile? Il proprietario dell'immobile ti ha mai risposto, comunicandoti la volontà di cedere l'immobile?
Hai mai fatto un'offerta di acquisto al proprietario, anche tramite email oppure tramite l'agente immobiliare?
Il proprietario dell'immobile ha firmato l'incarico a vendere nei confronti dell'agente immobiliare, ovvero anche l'agente immobiliare si è fidato sulla parola del venditore?
Queste prove documentali ti servono per ottenere il risarcimento delle spese che hai sostenuto per seguire delle trattative che poi si sono rivelate futili ed inconcludenti.

Riguardo le occasioni mancate di acquisto immobiliare, quali documenti in tuo possesso?
Hai portato avanti altre trattative che poi si sono arenate poiché hai confidato sulla parola di questo proprietario?
Per chiedere un risarcimento danni, non puoi semplicemente eccepire al giudice che “... ci sarebbero state molte occasioni per acquistare immobili sfruttando il Super Sismabonus acquisto, un bonus del 110% su 96000euro” … ma dovresti dimostrare, durante il processo civile, che eri sul punto di acquistare l'immobile ubicato in ______________ al prezzo di ----------------, poi l'affare è venuto meno perché confidavi in questo proprietario!
Nessuna norma di legge ti impediva di portare avanti anche più trattative su più tavoli, visto che non avevi ancora firmato nulla con questo presunto venditore. La legge ti impedisce di recedere senza giustificato motivo dalle trattative, ma non ti impedisce di trattare con più soggetti. In sintesi, la “parola” è giuridicamente irrilevante!
Quali prove scritte in tuo possesso ? Sono idonee da un punto di vista probatorio, anche le email. Hai mai fatto ufficialmente un'offerta di acquisto ad un prezzo determinato?
Hai mai portato avanti altre trattative che giunte al momento del perfezionamento, sono state accantonate poiché speravi in questo fantomatico venditore?
Spero di essere stato abbastanza chiaro nel riassumere gli aspetti probatori della presente vertenza. Se è vero che la legge prevede la responsabilità precontrattuale, è anche vero che l'onere della prova relativo al danno subito, sia per quanto riguarda le spese sopportate che gli altri affari sfumati, graverà interamente su di te.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1337, 1338 del codice civile