Scrittura privata modifica rogito soltanto tra le parti

Avvocato, C'è un atto notarile con precise condizioni.
Atto notarile con la formula "affitto con riscatto".
Le due parti, privatamente (no notaio), hanno apportato una modifica.
Legalmente è valida o resta la validità dell'atto notarile?
La scrittura privata dovrebbe essere registrata per renderla valida?

RISPOSTA

Una scrittura privata può modificare un atto pubblico ma la modifica avrà valore solo tra le parti; non avrà valore "erga omnes", ossia nei confronti di terzi.

Facciamo un esempio?
Vendita di immobile sotto condizione sospensiva.
Tizio vende a Caio la villa al mare a condizione che Caio abbia un figlio che Caio si sposi che la nave arrivi dall'Asia con il suo carico di spezie etc etc
Nel rogito notarile risulta la condizione sospensiva ex art. 1353 del codice civile.
Successivamente Tizio e Caio decidono con scrittura privata di annullare la condizione sospensiva di cui al rogito … "anche se Caio non ha avuto un figlio, la vendita della villa al mare si considera perfezionata".
Tra le parti, ossia tra Tizio e Caio, la vendita è perfezionata, nel senso che la villa è di proprietà di Caio.
Dopo un anno dalla scrittura privata però, una tegola della villa di Caio, a causa dell'omessa manutenzione, cade in testa ad un passante e lo uccide.
Domanda: chi risarcisce il danno per omicidio colposo?
Tizio o Caio?

Risposta: Tizio.
Perché quella scrittura privata non ha nessuna efficacia nei confronti dei terzi.
Nei confronti dei terzi, si applica il rogito trascritto nei pubblici registri immobiliari.
Tra le parti invece, si applica la scrittura privata.

A disposizione per chiarimenti ed approfondimenti relativi al tuo caso concreto.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1353 del codice civile