Cessione porzioni condominiale al singolo condomino





Egregio Avvocato.

Propongo alla Vostra cortese attenzione, il seguente quesito:

Fabbricato costruito negli anni 1970, composto di 19 appartamenti, di cui 18 con posto macchina, di metri 2,30 x 4, ad uso esclusivo e di 1 appartamento, senza posto macchina, (convenuto, contestualmente, all’acquisto dell’alloggio stesso).

Con delibere datate, rispettivamente, 08.09.2012 e 10.11.2012, il Condominio, per richiesta del Condomino sprovvisto del posto macchina, ha deliberato di vendergli, ad uso esclusivo, una porzione di spazio comune, di m. 5 x 2,30, da utilizzare come posto auto (n. 19), per la somma di € 9.000,00 da ripartire, in base ai millesimi di proprietà, fra tutti i Condomini, compresi anche alle tre quote appartenenti all’Edificatore venditore, rimaste invendute.

E’evidente che, al Costruttore, benché originario e unico proprietario dell’edificio, non sia stato possibile cedere una parte del cortile ad uso parcheggio auto, (peraltro, destinato ad uso diverso) e accaparrarsi l’intera somma, perché non era proprietario, mentre per gli altri 18 posti-auto, il medesimo Costruttore, a suo tempo, si era riservato la proprietà e quindi anche il diritto di conseguire il corrispettivo pecuniario per la vendita o l’uso del servizio.

La sottrazione di una porzione d’area comune ad uso box per autovetture con accesso carraio, da un angusto cortile, compromette, com’è facile da immaginare, gli interessi degli stessi condomini, ad esempio: per la ricreazione dei bambini nel cortile, per il posteggio delle biciclette, per lo spazio di manovra delle auto e, soprattutto, impedisce di servire all’uso per cui dall’origine è stato destinato, cioè, di dare “aria e luce” (essendo, particolarmente, di facciata al fabbricato), e non ad uso autoparcheggio, come risulta al Catasto.

Ho esposto la problematica ad un Consulente in materia Urbanistica sui parcheggi, per ottenere consigli e chiarimenti, riguardo alla formalità d’acquisizione di detto parcheggio ed ho avuto la seguente risposta:

Le delibere devono qualificarsi nulle, poiché:

1)… incidono sui diritti individuali sulle cose comuni…

2)… il contratto di vendita, ovviamente, va firmato da tutti i condomini, (ad substantiam);

3)… non vi è stato unanimità, (avendo incassato, tutti i condomini, il contributo pro quota di 9.000 €. non equivale, da un punto di vista giuridico, alla unanimità dell’approvazione).

Ho cercato di dimostrare e far valere quanto detto in precedenza, ma la “controparte” è rimasta sempre ferma completamente indifferente (problema che i Signori Condomini, non percepiscono neanche da lontano). Difatti, nell’ultima assemblea, è stato riaffermato, che il Condominio ha il potere di assegnare una frazione di parte comune a vantaggio di un solo Condomino, confermando quanto dichiarato, in data 05.07.2015, dall’allora Amministratore:
“Questo è stato possibile in quanto tutti i posti auto non sono proprietà dei singoli condomini, ma bensì solo occupati ad uso esclusivo, la proprietà quindi del tratto esterno è condominiale”.

E’ un confronto, molto, difficile!

Avrei diverse domande da farle, Avvocato, specie per quanto riguarda la “Presunzione di condominialità e di comproprietà”, di cui all’art. 1117 Codice Civile, ma m’interessa, sopratutto, che non abbia attuazione la trascrizione al Catasto, del posto macchina n. 19 già aggiunto nella nuova planimetria contrattuale dei posti auto.

Rimanendo in attesa di una Vostra cortese risposta, anticipatamente ringrazio e porgo distinti saluti.

 

RISPOSTA

 

Premetto che le risultanze catastali non fanno prova di nulla …
Il catasto ha efficacia meramente dichiarativa, non probatoria.
Il diritto di proprietà si prova in giudizio, in base ad un regolare titolo (atto di acquisto) oppure per possesso ultraventennale (usucapione).
La trascrizione al catasto non deve preoccuparci più di tanto … ragioniamo invece sulla regolarità titolo di acquisto della ex parte comune del condominio!

Il titolo di acquisto dello spazio comune destinato alla manovra non è valido, in quanto sarebbe stata necessaria l'unanimità dei condomini ! A conferma, possiamo citare la sentenza della Cassazione del 24 febbraio 2006 n. 4258.

Sarebbe stata necessaria l'unanimità dei consensi, a maggior ragione se consideriamo che la cessione della porzione condominiale è stata posta in essere prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio (giugno 2013), quindi prima dell'entrata in vigore dell'articolo 1117 ter del codice civile, norma in materia di maggioranze assembleari necessarie per la modifica della destinazione d'uso di una parte comune (un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio). Diciamo che la necessaria unanimità dei condomini, in sede di autorizzazione alla cessione della parte comune al singolo condomino (con modifica della destinazione d'uso, dà spazio destinato alla manovra a parcheggio individuale), non potrebbe essere messa in discussione.

La cessione della parte comune può essere effettuata solo nel caso in cui l’assemblea raggiunga l’unanimità. Il rogito ovviamente dovrà essere firmato da tutti i condomini, essendo tutti i condomini parti sostanziali dell'atto di vendita.

Art. 1117-ter del codice civile -- (Modificazioni delle destinazioni d'uso).
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

La delibera è nulla e di conseguenza, laddove il giudice del tribunale civile dovesse dichiarare la nullità della delibera, anche gli effetti della cessione verrebbero meno “ipso iure”.
Confermo che il Condominio ha il potere di assegnare una frazione di parte comune a vantaggio di un solo Condomino … ma deve farlo all'unanimità, come specificato dalla giurisprudenza di Cassazione!

Inutile disquisire invece sulla così detta presunzione di condominialità … a prescindere dalla scuola di pensiero dottrinale a cui si intende aderire, occorre sempre e comunque l'unanimità dei condomini, sia per il cambio di destinazione d'uso (non era ancora entrata in vigore la riforma del 2013) sia per la cessione della parte comune al singolo condomino.

La nullità può essere annullata su ricorso del singolo condomino al tribunale civile. Il ricorso può essere presentato in ogni tempo, trattandosi appunto di far dichiarare al giudice l'inesistenza giuridica della delibera e del conseguente atto di cessione.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: