Lavori di manutenzione straordinaria immobile condominiale approvati successivamente alla vendita
Buongiorno, rieccomi.
Questa volta ho bisogno del vostro aiuto (parere) per un problema attinente gli obblighi nella successione in una proprietà immobiliare posta in un condominio. Sono stato proprietario di una unità immobiliare poi venduta.
Antecedentemente la vendita, l'Assemblea condominiale aveva deliberato importanti lavori di manutenzione straordinaria parte dei quali eseguiti durante la mia proprietà e parte ancora da eseguire, quindi con preventivo e riparto posteriori alla vendita. Nell'allegato pdf preciso i fatti e il quesito.
Da definire la competenza degli oneri per i lavori successivi alla vendita.
Attendo la precisazione dell'importo da bonificare e resto a vostra disposizione per ogni eventuale chiarimento.
1) 10/10/2012
Dal verbale dell' Assembla condominiale:
"Nell'ambito dell'indagine si e' ravvisata l’opportunità di intervenire con gradualità secondo criteri di priorità e di tipologia dei tetti.
Nella discussione che segue, il Signor .... propone di acquisire un preventivo che contempli il rifacimento di tutte le coperture con un possibile impegno dell'impresa prescelta al complessivo intervento in più annualità.
Dopo ulteriore disamina l'Assemblea a maggioranza delibera di eseguire il rifacimento di tutte le coperture che procurano infiltrazioni nell'arco di tre anni, applicando criteri di priorità".
Note:
a) Sulla base del preventivo del primo lotto, l'Assemblea da' il via allo stesso.
b) Nessuna menzione di preventivo per i lotti successivi.
2) 12/06/2016
Per il quarto e ultimo lotto, l' assemblea condominiale delibera un accantonamento preliminare da pagarsi in due rate scadenti a dicembre 2016 e a marzo 2017 . Non vi e' alcun preventivo e quindi nessun riparto delle spese perchè i lavori inizieranno in futuro e a oggi non sono ancora iniziati.
3) 13/07/2016
Il sottoscritto alienante vende l'immobile, richiede all'amministratore il saldo delle spese e le paga tutte; ad eccezione delle due rate suddette per il quarto lotto (scadenti a dicembre 2016 e a marzo 2017) ritenendole di competenza del subentrante non essendo stato ancora approvato alcun preventivo e conseguente riparto spese.
4) 23/03/2018
Per quanto attiene il lotto n. 4, nel verbale di assemblea e' scritto:
" Viene illustrato il preventivo per la sistemazione dei lavori straordinari deliberati nel Novembre 2012. Il preventivo per il lotto 4 è di euro 70.000 e viene approvato all’unanimità. Per quanto riguarda il riparto i sig.ri A/B/C/D si astengono in quanto non riconoscono la titolarità della spesa. Viene approvato il preventivo di euro 70.000 di cui 40.000 già richiesti per l’ultimo lotto 4 deliberato nell’assemblea del novembre 2012.
Note:
a) i sig.ri A/B/C/D (per comodità ne trascuro i nomi) sono quattro nuovi proprietari tra cui il mio subentrante.
b) il sottoscritto, non essendo più proprietario, non è stato convocato e quindi non ha potuto prendere parte alla ne' discussione ne' alla votazione del preventivo;
c) i sig.ri A/B/C/D in sede di riparto delle spese si astengono in quanto non riconoscono la titolarita' della spesa secondo loro ricadente sugli alienanti.
d) perchè allora hanno partecipato alla votazione del preventivo approvato al unanimita'? Detraendo i loro millesimi sarebbe mancato il numero legale.
QUESITO RELATIVAMENTE AL LOTTO N. 4 :
le obbligazioni condominiali devono essere sostenute dall'acquirente perché esse sono sorte in via definitiva alla effettiva approvazione del preventivo e riparto delle spese di cui all'assemblea del 2018, considerata la sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013,
oppure
esse sono a carico dell'alienante perché sorte in epoca anteriore, cioè nell'assemblea del 2012, da considerarsi vincolante e definitiva anche per gli interventi successivi seppure non ancora quantificati nella loro spesa e nei loro riparti?
RISPOSTA
Ragioniamo con logica, prendendo le mosse dalle fondamentali certezze relative al presente quesito … perché se siamo d'accordo sui teoremi, non potremmo essere in disaccordo sui corollari!
Prima certezza: trattasi di lavori di straordinaria manutenzione, non fosse altro in considerazione del loro importo particolarmente elevato e della non ricorrenza degli stessi.
Seconda certezza: l'obbligazione condominiale (così come ogni obbligazione giuridico-contrattuale) sorge nel momento in cui sono noti tutti gli elementi dell'obbligazione medesima (importo da liquidare, soggetto creditore, oggetto della prestazione, tempi dell'effettuazione della prestazione, tempistica del pagamento). Se non conosciamo nemmeno il nome del soggetto creditore (l'appaltatore) … l'obbligazione condominiale non potrebbe essere sorta. Obbligazione condominiale sorta … nei confronti di chi se non conosciamo nemmeno il nome dell'appaltatore ??!!
Terza certezza: accantonare somme in bilancio non equivale a firmare un contratto di appalto!
Quarta certezza: la giurisprudenza da te citata nella tua email che fondamentalmente prevede quanto segue ...
… “in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione, l'insorgenza dell'obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi. Tale delibera ha valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini rivestenti tale qualità all'atto della sua adozione”.
Al momento della deliberazione assembleare con la quale è sorta l'obbligazione condominiale (ossia nel momento in cui sono stati individuati tutti gli elementi dell'obbligazione condominiale), il venditore non era più presente! Il venditore non ha votato!
Se siamo d'accordo su questi quattro teoremi, non possiamo essere in disaccordo sul corollario: le spese relative al quarto lotto sono a carico dell'acquirente!
Attenzione però: la cassazione sottolinea come le clausole contenute nel rogito di vendita potrebbero prevedere una disciplina negoziale differente da quella legale – giurisprudenziale (salvo patto contrario contenuto nel rogito di compravendita immobiliare)!
Siamo sicuri che nel rogito di compravendita non sia stata prevista una clausola per cui il venditore risponderebbe ad ogni buon conto delle spese relative al quarto lotto ? Soltanto in tal caso, avrebbero pienamente ragione gli acquirenti!
Resto a disposizione per esaminare il rogito di compravendita.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
