Rogito e dichiarazione di conformità allo stato di fatto della planimetria dell’appartamento





Buonasera, Le scrivo per quanto riguarda la vendita di un appartamento sito in Milano.
L'appartamento era di mia nonna e alla sua morte, nel 2012 è passato in eredità a mia mamma, figlia unica. E' sempre stato affittato e l'inquilina è sempre la stessa. Da circa 1 anno è in trattativa con mia mamma per l'acquisto, versando una caparra a novembre 2017 di 15.000,00 euro ma sorgono diversi problemi. L'appartamento presentava una chiostrina che mia nonna aveva condonato negli anni 80 ma poi visto che arrecava danno all'autorimessa sottostante è stata condannata dal condominio a demolirla e lei lo fa nel 1994 (abbiamo però dei bollettini con dei pagamenti fatti proprio per questo condono).
Adesso quindi la chiostrina non esiste più ma per la futura acquirente, per il catasto, per il comune di Milano la planimetria non è veritiera, la finestra che è stata fatta non è a norma e in più l'acquirente non vuole fare l'atto se non è tutto in ordine come consigliata dal suo notaio.

 

RISPOSTA

 

L'atto notarile, avente ad oggetto un immobile privo di conformità urbanistica e catastale, è nullo ed il notaio è passibile di sanzioni disciplinari. La conformità urbanistica, o regolarità edilizia, riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile in cui si trova ed il titolo abilitativo con cui è stato realizzato o modificato lo stesso.
La norma di riferimento?
articolo 29, comma 1-bis , della Legge 27 febbraio 1985 n. 52: “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia' esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformià' allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”.
Secondo la Cassazione civile sez. II, sentenza 03/06/2016 n° 11507, l’omissione nel rogito della dichiarazione di conformità allo stato di fatto della planimetria dell’immobile e dei dati catastali, determina la nullità assoluta dell’atto, conseguendone altresì la responsabilità disciplinare del Notaio. E' normale che il notaio abbia dato questo “consiglio” …



Adesso non sappiamo più come muoverci nonostante ci sia un architetto che sta facendo le pratiche ma che anche lui non ci aiuta, anzi, proprio oggi ha presentato la planimetria in comune ma è sorto un nuovo problema cioè' che una cucina non può' affacciare su una chiostrina quindi non è a norma.

 

RISPOSTA

 

L'architetto presenterà all'ufficio tecnico comunale una domanda di permesso a costruire in sanatoria (ritengo che procederà in questo modo). Il rilascio del permesso in sanatoria di cui all'art. 36 del DPR 380/2001, è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia rispetto a quanto previsto in via ordinaria.
Per quanto riguarda la cucina … la situazione non è sanabile con un provvedimento amministrativo formale.
Secondo il decreto ministeriale del 5 luglio 1975, in materia di requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione, una cucina deve avere uno sbocco all'esterno, tramite finestra, vasistas etc etc Ai sensi dell'articolo 5 comma 1 deve avere un'illuminazione naturale e diretta, oltre che un sistema di aspirazione dei fumi.

Decreto ministeriale 5 luglio 1975

I fumi della cucina non possono uscire su di una chiostrina, per motivi igienico-sanitari e per motivi di sicurezza (visto che in cucina si utilizza il gas metano). La luce del giorno deve entrare naturalmente e direttamente nella cucina, ai sensi dell'articolo 5 del decreto ministeriale del 5 luglio 1975, in materia di requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione.



L'inquilina/futura acquirente, vivendoci da tempo era ed e' assolutamente a conoscenza del problema chiostrina (credevamo risolto) ma adesso temporeggia e vorrebbe farsi fare "la cucina nuova". Come ci comportiamo? Grazie per l'attenzione

 

RISPOSTA

 

Se avete intenzione di vendere l'immobile, occorre sanare in via preventiva le irregolarità catastali, con apposite domande di permesso a costruire in sanatoria; occorre inoltre modificare la cucina, giacché la stessa deve avere un accesso all'esterno tramite finestra (illuminazione naturale e diretta). Altrimenti, potete sempre decidere di non vendere più l'immobile …

Avete firmato un contratto preliminare? Vorrei capire se, nel caso in cui l'affare dovesse saltare, sareste condannati a restituire il doppio della caparra confirmatoria incamerata.
A disposizione per esaminare il contratto preliminare (cancella pure i dati personali prima della scansione e dell'invio).

Cordiali saluti.

Fonti: