Non dovuta indennità per la perdita dell'avviamento, vendita immobile commerciale con diritto di prelazione del conduttore
In riferimento ad un immobile commerciale per il quale noi proprietari abbiamo inviato la lettera di disdetta della locazione che scadrà a giugno 2020.
Attualmente si è presentato un probabile acquirente del negozio con il quale a breve firmeremo un preliminare di vendita. Dopo di chè invieremo subito la lettera di prelazione all'inquilino.
Supponiamo che l'inquilino decida di acquistare, esiste un tempo limite per cui poi dovremo andare al rogito dal notaio e procedere con la vendita?
RISPOSTA
Ipotizziamo quindi che il conduttore eserciti il diritto di prelazione, entro il termine di 60 giorni dalla notifica tramite ufficiale giudiziario. Mi chiedi se è previsto un termine successivo entro il quale procedere con il rogito.
Non esiste un termine riferito al rogito, a pena di decadenza, tuttavia il conduttore – acquirente dovrà senza indugio indicare al venditore il notaio presso il quale effettuare il rogito. A seconda dell'agenda e del carico di lavoro del notaio individuato dall'acquirente, si stabilirà una data per il rogito.
E' evidente tuttavia che l'acquirente, una volta esercitato il diritto di prelazione, non potrebbe venire meno all'obbligo di concludere l'acquisto tramite rogito definitivo, entro tempi ragionevoli (ad esempio 5 - 6 mesi).
Inoltre noi saremo comunque tenuti a pagare la liquidazione di fine contratto di locazione?
RISPOSTA
Assolutamente no!
L'indennità è dovuta soltanto in caso di cessazione del rapporto di locazione per iniziativa del locatore (disdetta).
L'indennità non è dovuta in caso di cessazione del rapporto di locazione per mutuo consenso, ossia in caso di vendita dell'immobile, dal locatore al conduttore.
Secondo la sentenza della Corte Costituzionale n. 565 del 1989, nella cessazione del rapporto di locazione avvenuta per mutuo consenso, non è possibile individuare una sorta di prevalenza, tanto che la volontà di porre fine al rapporto locativo deve essere attribuita ad entrambi i contraenti. Pur nel silenzio della normativa di settore, tanto basta ad escludere il diritto del conduttore a percepire l'indennità d'avviamento. L'indennità di avviamento pertanto, non spetta nel caso di cessazione del rapporto di locazione per l'acquisto in proprietà da parte del conduttore dell'immobile a seguito di esercizio della prelazione.
Art 34 legge 392/1978. Indennità per la perdita dell'avviamento.
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.
Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.
Chiedo questo in quanto noi proprietari abbiamo deciso di vendere l'immobile ad un prezzo ipotetico di 100 nel caso in cui non dovremo pagare la liquidazione di fine locazione pari a 20. Mentre se il negozio venisse lasciato libero a fine locazione avremmo chiesto appunto 120 per recuperare la liquidazione. Pertanto quello di cui vorrei assicurarmi in definitiva è che anche per l'inquilino vale la stessa regola. Cioè lui lo pagherà 100 (e non 120) se noi non paghiamo la liquidazione.
RISPOSTA
Confermo che non pagherete l'indennità, in caso di esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore.
Art. 38 legge 392/1978. Diritto di prelazione.
Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Quindi se sulla lettera di prelazione scrivo 100, e acquista l'inquilino, come posso assicurarmi che poi non dovrò comunque pagare la liquidazione di fine locazione all'inquilino?
RISPOSTA
A scanso di equivoci, consiglio di scrivere nella lettera di prelazione che “in caso di esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore, trattandosi di un'ipotesi di cessazione del contratto di locazione per mutuo consenso, non sarà dovuta l'indennità di cui all'articolo 34 della legge 392 del 1978. L'indennità è infatti dovuta soltanto in caso di cessazione del rapporto di locazione per iniziativa del locatore”.
L’inquilino deve acquistare prima della scadenza di locazione?
RISPOSTA
Esatto, ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione del conduttore di cui all'articolo 38 della legge n. 392 del 1978, il contratto di locazione deve essere in vigore. La locazione deve essere in corso, nel momento in cui il locatore vende l'immobile locato, stante che la sussistenza del rapporto costituisce l'elemento imprescindibile per la destinazione dell'immobile all'attività imprenditoriale alla cui conservazione è finalizzata la prelazione stessa in favore del conduttore.
E' possibile metterlo per iscritto nella lettera di prelazione il fatto che il prezzo varia in base alla liquidazione?
Cordiali Saluti
RISPOSTA
E' possibile specificare nella lettera di prelazione, a scanso di equivoci, che l'indennità non è dovuta in caso di esercizio del diritto di prelazione del conduttore.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
