Mutuo ipotecario per acquisto immobile, venditore è anche terzo datore di ipoteca





Avvocato, la situazione:
1. un venditore di appartamento è anche garante (terzo datore di ipoteca) dell'acquirente nei confronti della banca che ha concesso il mutuo.
2. i beni immobili del venditore non sono stati sottoposti a ipoteca;
3. la banca ha ipotecato il bene oggetto della compravendita;
4. quali responsabilità del venditore se l'acquirente non dovesse pagare il mutuo?
Come reagire?

RISPOSTA



1.Inquadriamo cronologicamente la vicenda.
Il venditore Tizio, prima di procedere alla vendita del suo immobile Alfa, concede ipoteca alla banca, al fine di consentire all'acquirente Caio di ottenere il mutuo ipotecario. Una volta iscritta l'ipoteca sull'immobile Alfa di Tizio, garanzia in favore della banca, e dopo la concessione del mutuo ipotecario in favore di Caio, Tizio vende l'immobile ipotecato a Caio, con regolare atto di compravendita.
Caio pertanto diviene terzo acquirente di bene ipotecato; è possibile infatti vendere un immobile ipotecato. Il terzo acquirente del bene ipotecato è una figura espressamente prevista dal legislatore, all'articolo 2858 del codice civile, norma in materia di facoltà del soggetto che ha acquistato un immobile già ipotecato.

Art. 2858 del codice civile. (Facoltà del terzo acquirente).
Il terzo acquirente dei beni ipotecati, che ha trascritto il suo titolo di acquisto e non è personalmente obbligato, se non preferisce pagare i creditori iscritti, può rilasciare i beni stessi ovvero liberarli dalle ipoteche, osservando le norme contenute nella sezione XII di questo capo.

2.Sono stati sottoposti ad ipoteca prima della compravendita, tuttavia l'ipoteca rimane valida ed efficace anche successivamente alla vendita dell'immobile in favore dell'acquirente Caio, in ragione dello "ius sequelae".

3.Avendo concesso un mutuo ipotecario, la banca ha opportunamente richiesto una garanzia ipotecaria sull'immobile che al momento dell'iscrizione dell'ipoteca, era anche di proprietà di Tizio.

4.Nessuna responsabilità per il venditore, se l'acquirente non dovesse pagare il mutuo. L'ipoteca è una garanzia reale, ossia circoscritta al bene immobile nei confronti della quale è iscritta. Il terzo datore di ipoteca, al contrario del fideiussore, non risponde del debito con tutti i suoi beni presenti e futuri, ma soltanto con l'immobile ipotecato. L'ipoteca è caratterizzata dalla ius sequelae. Che cos'è il diritto di sequela?
Il bene ipotecato può essere venduto, tuttavia l'effetto dell'iscrizione dell'ipoteca è intangibile: il creditore ipotecario ha diritto di farsi pagare con precedenza sul bene ipotecato, anche dopo qualsiasi atto di compravendita avente ad oggetto il bene ipotecato.
Il diritto di sequela, quale tratto essenziale della garanzia ipotecaria, emerge con evidenza da alcune norme del codice civile, come l'articolo 2812.

A disposizione per chiarimenti e per esaminare gli atti di vendita e di costituzione dell'ipoteca.

Cordiali saluti.

Fonti: