Divisione immobile in comproprietà, liquidazione quote altri coeredi





Un abitazione appartenente a tre persone, Tizio, Caio e Sempronio, di questi Tizio e Caio sono fratelli e sono rispettivamente proprietari del 37,5% ciascuno dell’immobile, il restante 25% appartiene a Sempronio, genitore degli altri due .
Tizio vorrebbe acquistare l’intera abitazione, liquidando Caio e Sempronio, quest’ultimo rimane favorevole a questa decisione, solo Caio è contrario in quanto è l’unico dei tre che vorrebbe dare in locazione l’abitazione a terzi, decisione esclusa da Tizio e Sempronio.
Nello specifico Caio pretende da Tizio, una qualche forma di canone di affitto, questo perché Tizio attualmente domicilia (non risiede) con il convivente nell’abitazione in questione, e naturalmente sostiene tutte le spese necessarie.
I quesiti sono i seguenti:
Può Tizio portare in giudizio Caio, chiedendo al Giudice di obbligare quest’ultimo a cedergli la sua parte di proprietà, premettendo che Sempronio è disposto ad essere liquidato per la sua parte da Tizio, e che Caio non è in grado economicamente di acquistare l’abitazione per conto proprio, ne tantomeno sopportare le spese di una controversia legale?
E’ legittima la richiesta di Caio di pretendere una qualche forma di canone di affitto, nei confronti di Tizio, che attualmente domicilia nell’abitazione senza però farne un uso esclusivo nei confronti degli altri due proprietari, ed è il solo che ha intenzione di risiedere in futuro presso la stessa come unica abitazione principale?
In caso si voglia intraprendere una causa civile, quale potrebbe essere la decisione del Giudice in merito?

Grazie, in attesa di risposta Cordiali saluti.



RISPOSTA



Tizio non potrebbe costringere Caio a vendergli la sua quota dell’appartamento; il Tribunale non potrebbe condannare Caio a cedere la sua quota ad un altro comproprietario.

La richiesta di pagare un canone di locazione, fatta da Caio a Tizio, non è legittima, in quanto Tizio non fa un uso esclusivo dell’abitazione in questione; l’abitazione è a disposizione anche degli altri comproprietari.
Se Tizio avesse un uso esclusivo dell’abitazione, se Caio e Sempronio non avessero le chiavi della casa e non avessero la possibilità di entrare nell’immobile, Tizio, in tal caso, dovrebbe pagare un’indennità di occupazione, pari all’attuale valore di mercato del canone di locazione mensile dell’appartamento.

Caio e Sempronio hanno le chiavi della casa ??? Direi di sì, quindi l’immobile è anche nella loro disponibilità, a prescindere dalle effettive ore o giornate trascorse nell’abitazione medesima. Tizio pertanto, non deve versare nessuna indennità di occupazione agli altri comproprietari.

Quale potrebbe essere la decisione del giudice, al termine del processo civile ???
Il giudice inizialmente cercherebbe di trovare un accordo tra i comproprietari; se le parti in causa non dovessero trovare una soluzione bonaria della controversia, ai sensi dell’articolo 1111 del codice civile o dell’articolo 713 del codice civile (se si tratta di una comunione ereditaria, nella mail non è specificato), pronuncerebbe lo scioglimento della comunione.

Articolo 1111 del codice civile:

(Scioglimento della comunione) - Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri. Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni. Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.

Articolo 713 del codice civile.

(Facoltà di domandare la divisione) - I coeredi possono sempre domandare la divisione. Quando però tutti gli eredi istituiti o alcuni di essi sono minori di età, il testatore può disporre che la divisione non abbia luogo prima che sia trascorso un anno dalla maggiore età dell'ultimo nato. Egli può anche disporre che la divisione dell'eredità o di alcuni beni di essa non abbia luogo prima che sia trascorso dalla sua morte un termine non eccedente il quinquennio. Tuttavia in ambedue i casi l'autorità giudiziaria, qualora gravi circostanze lo richiedano, può, su istanza di uno o più coeredi, consentire che la divisione si effettui senza indugio o dopo un termine minore di quello stabilito dal testatore.

La divisione della comunione, se possibile, sarà fatta in natura, ai sensi dell’articolo 1114 del codice civile; l’appartamento se comodamente divisibile, sarà diviso in tre porzioni, in proporzione delle quote dei tre comproprietari ovvero in tre porzioni uguali tra loro, ma in tal caso, Sempronio dovrà versare un conguaglio a Caio e Tizio, titolari di una quota maggiore.

Articolo 1114 del codice civile - Divisione in natura.

La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.

Se l’appartamento non dovesse essere comodamente divisibile, esso sarà venduto al comproprietario che ne farà richiesta, con preferenza per i comproprietari che hanno una quota maggiore. Nel caso in cui sia Caio che Tizio dovessero chiedere di acquistare l’immobile, si procederà a sorteggio, con l’assistenza di un notaio.
Se nessuno dei comproprietari dovesse chiedere di acquistare l’immobile, esso sarà venduto al pubblico incanto, ossia all’asta, ed il ricavato sarà suddiviso in proporzione delle quote dei comproprietari.
La soluzione più probabile è quindi che Tizio acquisti l’immobile, al termine del processo (sarà probabilmente l’unico comproprietario a chiedere di acquisire l’intero appartamento).
Questo non vuol dire che Tizio ha diritto di acquistare la quota di Caio, sic et simpliciter; se l’immobile dovesse essere comodamente divisibile in tre autonome porzioni, esso sarà suddiviso dal tribunale, a seguito di una perizia del consulente tecnico d’ufficio (un ingegnere nominato dal giudice).
Siamo a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.
Cordiali saluti.