Scioglimento del supercondominio





Sono inquilina in un complesso immobiliare nel quale sono presenti quattro edifici separati tra loro ma con giardino e strada privata comune. Dagli anni '80 al 2013 esisteva un solo condominio (un solo codice fiscale) che comprendeva i quattro edifici e le parti comuni (strada e giardino). Nel 2013 l'amministratore con l'approvazione dell'assemblea ha costituito un super condominio per la gestione della strada ed un super condominio per la gestione del giardino (stesso amministratore per gli edifici e per le parti comuni) mentre gli edifici sono rimasti Condominio. Sono state quindi redatte le tabelle millesimali del giardino e della strada ed inoltre anche quelle delle scale degli edifici. Questa scelta ha portato ad un elevato aumento delle spese di gestione a causa anche dell'aumento dell'onorario dell'amministratore per la ripartizione delle spese.
Sarebbe possibile secondo Voi ritornare ad avere un unico Condominio (come esistito sino al 2013) effettuando uno scioglimento dei due super condomini ed una fusione al Condominio dei fabbricati? L'amministratore aveva giustificato questa variazione affermando che la Riforma del Condominio del 2012 aveva stabilito l'obbligo di costituzione del super condominio ma, effettuando alcune ricerche, ho qualche dubbio in merito. Ringrazio per l'attenzione e porgo distinti saluti.



RISPOSTA



La costituzione del supercondominio non rappresenta un obbligo coercitivo, nemmeno a seguito della riforma del condominio. Del resto, è sufficiente esaminare parola per parole le norme del codice civile, in materia di condominio, per comprendere che l'obbligatorietà di costituzione del supercondominio non è prevista in alcun modo. Laddove non si procedesse alla costituzione del supercondominio, si applicherebbe il terzo comma dell'art. 1123 del codice civile, ovvero si applicherebbero le norme in materia di comunione, considerando appunto la strada ed il giardino come un bene immobile in comunione tra i quattro edifici (quindi si dividerebbero per quattro le spese delle parti comuni e poi la singola quota di ¼ sarebbe suddivisa secondo la tabella millesimale del singolo condominio/edificio).

Ma tant'è … il supercondominio è stato già costituito ?
Si può sciogliere ?
Vediamo cosa ci dice la giurisprudenza: secondo la cassazione civile sentenza numero 9096 del 2000, i principi e le disposizioni dettate dal codice civile in tema di condominio di edifici si applicano, in virtù di interpretazione estensiva ovvero in forza di integrazione analogica, anche al supercondominio, che si verifica quando talune cose, impianti e servizi comuni sono legati contestualmente, dalla relazione di accessorio a principale, con più condominii.

Una volta costituito il supercondominio, non sarà più consentito al singolo condomino di richiedere lo scioglimento del vincolo condominiale. L’ art. 61 comma 1 disposizione di attuazione del codice civile dispone che requisito imprescindibile per lo scioglimento è l’autonomia strutturale degli edifici.
In questo caso, non vi è autonomia strutturale degli edifici, quindi non è possibile sciogliere il supercondominio, in ragione della strada e del giardino in comune.

Ricorrendo invece la condizione di divisibilità in autonomi edifici, può essere deliberato dall’assemblea lo scioglimento del supercondominio con la maggioranza ex art. 1136 co. 2 c.c., cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.

Tanto premesso, nel tuo caso pur non sussistendo un obbligo di costituzione del supercondominio, una volta deliberata la costituzione del medesimo, il singolo condomino non può chiedere lo scioglimento a causa della presenza del giardino e della strada in comune.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.