Rent to buy obbligo di definire quota dei canoni





Avvocato, la prego una consulenza circa il rent to buy (art. 23 D.L. 12 settembre 2014 n. 133 convertito con legge 11 novembre 2014 n. 164: Appunto l'articolo 23 recita: ((Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà' dell'immobile entro il termine stabilito).
Domanda: è obbligatorio prevedere una percentuale di restituzione o si può incamerare l'intera somma? Caparra: a parte i canoni mensili si può prevedere una caparra iniziale che sarà persa in caso di non acquisto? La nuova legge dà alle parti la possibilità di decidere come vogliono?



RISPOSTA



E' ovvio che in ambito contrattuale, vige il generale principio di autonomia delle parti, salvo l'obbligo di rispettare la causa del negozio giuridico previsto specificatamente dal legislatore.
Tanto premesso, un contratto rent to buy che prevedesse il diritto del promittente venditore di incamerare l'intera somma versata dal conduttore-potenziale acquirente, senza specificare la percentuale di restituzione in caso di mancato acquisto da parte del conduttore … non sarebbe più un contratto rent to buy, in quanto tale contratto avrebbe la stessa causa negoziale del contratto di locazione, con la previsione di un'opzione sulla vendita a favore del conduttore.
Spero di essere stato chiaro: si andrebbe letteralmente a snaturare la causa negoziale del rent to buy che prevede in modo perentorio (articolo 23) di specificare la percentuale di restituzione al fine di sottolineare la natura ibrida del contratto, metà compromesso di vendita e metà locazione !

Come ovviare a tale equivoco, cercando di tutelare la parte debole del contratto rent to buy, ossia il venditore-locatore ?
Prevedendo appunto una caparra confirmatoria iniziale che andrà persa in caso di mancato acquisto da parte del conduttore, salvo dimostrazione di maggior danno da parte del proprietario dell'immobile.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.