Recesso dal preliminare compravendita immobiliare





Salve, sono in trattativa per acquistare una casa semindipendente; ho inviato la somma di 10.000,00 euro quale caparra confirmatoria al venditore che vive a Palermo, in uno all'accettazione della mia proposta di acquisto. Il venditore ha accettato la mia proposta e, nella stessa, ha dichiarato che sia la casa che il terreno circostante (circa 200 mq.), non erano gravati da alcun vincolo (pesi, ipoteche, servitù attive e passive, etc.). Nella giornata di ieri, il fratello del venditore, confinante con la proprietà posta in vendita, mi ha informato che sul pozzo esistente nella proprietà che io dovrei acquistare, esiste una servitù finalizzata ad attingere acqua (non potabile) per irrigare il suo orto ad uso prettamente familiare, con diritto di passaggio e di accesso al fondo servente e che non è intenzionato a recedere. Ho fatto presente il mio disappunto al venditore, stigmatizzando il suo comportamento sleale: lo stesso si è scusato, garantendomi un suo intervento presso il fratello, al fine di convincerlo a rinunciare a tale servitù, proponendosi di fargli scavare un pozzo a proprie spese nel fondo del cocciuto familiare. Nel caso quest'ultimo si mostrasse oltremodo refrattario ad accettare la proposta del fratello venditore e, quindi, a cancellare l'odiosa servitù in essere, potrei citarlo in giudizio per far eliminare tale servitù dal giudice, nel caso acquistassi il fondo servente?
Posso chiedere il doppio della caparra confirmatoria al venditore e i danni tutti subìti e subendi nel caso la vendita non si concretizzasse? Ringrazio e saluto cordialmente.



RISPOSTA



Puoi legittimamente recedere dalla tua proposta di acquisto, in ragione dell'inadempimento del promittente venditore e delle sue dichiarazioni non corrispondenti al vero.
Il recesso, da inviare con raccomandata a/r al venditore, ti consentirà di chiedere il doppio della caparra versata, ai sensi dell'articolo 1385 del codice civile.

Art. 1385 del codice civile. Caparra confirmatoria.

Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.

Non puoi invece far eliminare la servitù dal tribunale. Il contratto ha forza di legge soltanto tra le parti e non produce effetto rispetto ai terzi, ai sensi dell'articolo 1372 del codice civile.
In concreto, la false dichiarazione del venditore non possono “danneggiare” il patrimonio del suo cocciuto familiare … il venditore dovrà restituire il doppio della caparra percepita.

Art.1372 del codice civile. Efficacia del contratto. 

Il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge.
Il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge.


A disposizione per tutti i chiarimenti del caso.

Cordiali saluti.