Sottotetto condominiale con funzione isolante dell'ultimo piano





Nel regolamento condominiale del palazzo dove abito è specificato che il sottotetto non è parte comune:art 4 PARTI IMPIANTI E COSE DI PROPRIETA' ED USO COMUNE INDIVISIBILE DEI CONDOMINI [..] Sono esclusi dalle parti comuni gli spazi-sottotetto.Io sono proprietario dell'appartamento che si trova sotto il sottotetto. L'appartamento del mio vicino si trova sotto il sottotetto per circa 5 metri quadrati. Modalità di accesso: dalle scale condominiali si accede al lastrico solare dove c'è una porticina ( altezza 155 cm x 75 cm di larghezza)per entrare nel sottotetto.Preciso che quella porta è sempre rimasta chiusa finché nel 2003 un condomino ha rotto la serratura ed ha iniziato a stendere il bucato in questo ambiente. Attualmente nel sottotetto vi sono alcuni stendini per il bucato, qualche scatolone e qualche sedia a sdraio di proprietari diversi. Il condominio è dell'anno 1986. L'appartamento l'ho acquistato nel 1999. Nelle carte notarili dell'acquisto il sottotetto non è menzionato. Contattato per le vie brevi il costruttore dell'edificio, lo stesso ha precisato che non possedeva più nulla nell'edificio. Al catasto il sottotetto non risulta accatastato. Al momento non mi risulta che alcun condomino abbia il titolo che ne attesta la proprietà. Preciso che il sottotetto si trova quasi totalmente sopra il mio appartamento e quando qualcuno vi accede per stendere o ritirare il bucato fa notevole rumore in quanto la pavimentazione del sottotetto è al grezzo e quindi non acusticamente isolata rispetto al vano sottostante, creandoci non pochi disagi. Le sue caratteristiche strutturali non mi sembrano tali da consentirne un uso come vano autonomo: non vi sono finestre, né lucernari, la pavimentazione è al grezzo (c'è infatti un sacco di polvere) e più bassa rispetto al lastrico solare di 21 cm, sulle pareti non c'è intonaco (si vedono i mattoni). La superficie calpestabile è pari a circa 1/3 del totale, nei rimanenti 2/3 il tetto è troppo basso. Le misure: altezza max 2,14 m, altezza minima 0,10 m., larghezza 5,96 cm lunghezza 11,5 m circa. Quesito: Visto quello che dice il regolamento condominiale ( e cioè che il sottotetto non è parte comune) chi è il padrone del sottotetto?  Nel caso in cui fosse pertinenza dell'appartamento sottostante cosa devo fare, a chi devo rivolgermi per diventarne proprietario a tutti gli effetti?



RISPOSTA



Poiché nel tuo caso, il sottotetto è stato costruito con una funzione prettamente isolante dell'ultimo piano di tua proprietà, trattasi di pertinenza dell'appartamento sottostante.
E' quanto prevede la giurisprudenza della Cassazione.

In un edificio di più piani appartenenti a proprietari diversi, l’appartenenza del sottotetto (non indicato nell’art. 1117 cod. civ. tra le parti comuni dell’edificio) si determina in base al titolo e in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto, ove trattasi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell’appartamento dell’ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell’ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo parzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi. (Cass. civile sez II, 20-07-1999 n. 7764). 

Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva la esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall’umidità, mediante la creazione di una camera d’aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, nel qual caso deve presumersi di proprietà condominiale se esso risulti in concreto, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune (Cass. civile sez. II, 28-04-1999, n. 4266). 

Emerge quindi da tali sentenze (non sono le uniche !!!) una costante giurisprudenziale: nel caso in cui non vi sia un’espressa disposizione contrattuale, i locali del sottotetto sono di proprietà esclusiva del condomino, soltanto quando svolgono una funzione prettamente isolante; essi saranno di proprietà comune dei condomini negli altri casi.

Devi ricorrere al tribunale civile, con l'azione negatoria di cui all'articolo 949 del codice civile, chiedendo al giudice di dichiarare l'inesistenza del diritto degli altri condomini, ad utilizzare il sottotetto.

Art. 949 del codice civile. Azione negatoria.

Il proprietario può agire per far dichiarare l'inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio.

Se sussistono anche turbative o molestie, il proprietario può chiedere che se ne ordini la cessazione, oltre la condanna al risarcimento del danno.

Le conclusioni della presente consulenza sono conformi al principio giuridico di cui all’articolo 840 del codice civile: “La proprietà del suolo si estende al sottosuolo con tutto ciò che vi si contiene”.
Si tratta di un principio generale in tema di proprietà applicabile in via analogica anche al tuo caso, sebbene il sottotetto non sia ubicato al di sotto dell’immobile ma sopra. Si tratta di un principio giurisprudenziale della Corte di Cassazione.

Prima di ricorrere al tribunale civile, ti consiglio di chiedere l'intervento dell'amministratore di condominio, con una raccomandata con ricevuta di ritorno.

Siamo a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.

Cordiali saluti.

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