Acquisto immobile senza certificato di abitabilità, abusivo





Ho comprato casa da privato, nel maggio 2010, tramite agenzia, dopo normalissima trattativa ho fatto proposta acquisto,successivamente firmata per accettazione, compromesso registrato. Ho chiesto mutuo e poi rogitato nel maggio 2010. A ottobre 2010 alla prima riunione di condominio scopro che tutto il residence (20 appartamenti) è sprovvisto di certificato abitabilità (tutti avevano acquistato da costruttore nel 2009 e avevano aperto causa contro costui). Potete capire mia angoscia. Nessuno, dal mediatore al proprietario, al notaio, mi aveva mai detto che mancava certificato. Non risulta scritto su nessuno dei documenti redatti, nè sulla proposta acquisto, nè sulla scrittura privata, nè sul rogito. Ho sentito il mediatore ed il vecchio proprietario i quali affermano che io sapevo che lì mancava agibilità ( falsità inaudita, lo avessi saputo avrei trattato sul prezzo o non comprato e probabilmente loro avrebbero fatto scrivere che accettavo questa mancanza).

Domanda: cosa posso fare? se intento causa per risarcimento danni ( la casa visionata da un perito è stata deprezzata per questa mancanza certificato)a cosa vado incontro? ho ragione? inoltre, visto che ho sentore che il gatto e la volpe ( mediatore-venditore) si siano alleati per dichiarare un falso, in termini di legge la loro testimonianza cosa vale. Ma le pare normale che uno compri una casa a quasi prezzo pieno sapendo che manca agibilità e che il venditore non faccia scrivere nero su bianco che io lo accetto? Non ho possibilità economiche oltre la sopravvivenza e non posso permettermi di buttare soldi in qualcosa che che a priori non mi può dare giustizia. Ringrazio cordialità



RISPOSTA



Hai perfettamente ragione, il venditore doveva inserire nel rogito una clausola espressa per cui l'acquirente accettava un immobile privo dell'abitabilità, quindi secondo il testo unico in materia edilizia, un fabbricato giuridicamente abusivo !!! Si tratta di un orientamento piuttosto consolidato in giurisprudenza.

Secondo la Cassazione civile , sez. II, sentenza del 29.08.2011 n° 17707,

La vendita di un immobile destinato ad uso abitativo, ma sprovvisto del certificato di abitabilità determina la carenza di un requisito essenziale del contratto, per cui, in favore dell'acquirente scatta il diritto al risarcimento danni”.
L’orientamento giurisprudenziale secondo cui la vendita di immobile destinato ad abitazione, senza certificato di abitabilità, incidendo sull'attitudine del bene venduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilità e, configurando un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio", legittima l'acquirente a domandare il risarcimento dei danni, per la ridotta commerciabilità del bene, è ribadito anche dalle sentenze della Cassazione n. 2729 del 2002 e n. 1701 del 2009.
La Cassazione ha precisato che un immobile senza abitabilità, può essere commercializzato, a patto che l’acquirente sappia che il certificato manca e accetti questo fatto per iscritto a mezzo clausola specifica inserita nel rogito. Se c’è accordo per iscritto tra le parti e l’appartamento può essere abitato, non ci si può poi rifare in nessun caso sul venditore per le spese da sostenere per il condono o la messa a norma dell’edificio. Se la mancanza del certificato di abitabilità è stata nascosta e si tratta quindi di un immobile abusivo, in questo caso l’acquirente ha il diritto di recedere dal contratto oppure ottenere una consistente riduzione del prezzo, come prevede l’articolo 1489 del Codice Civile.

Art. 1489 del codice civile. Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi.

Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto , il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480.

Hai diritto ai sensi dell'articolo 1489 del codice civile, un risarcimento danni pari ad una congrua riduzione del prezzo dell'immobile. Nessun valore giuridico avrebbe la testimonianza dell'agente immobiliare, l'accettazione della mancanza dell'abitabilità doveva essere provata con patto scritto inserito nel rogito !!!

Hai diritto altresì, di chiedere un risarcimento danni anche all'agenzia immobiliare, ai sensi dell'articolo 1746 I comma del codice civile.
L'agente doveva fornire al suo cliente “ogni informazione utile per valutare la convenienza dei singoli affari”. Doveva avvisarti per iscritto quanto meno con una mail (altrimenti come potrebbe dimostrare di averti avvisato ??!!)
Non ti ha nemmeno avvisato della mancanza dell'abitabilità … non ha adempiuto ai suoi obblighi previsti dalla legge !!!

Art. 1746 del codice civile. Obblighi dell'agente.

Nell'esecuzione dell'incarico l'agente deve tutelare gli interessi del preponente e agire con lealtà e buona fede. In particolare, deve adempiere l'incarico affidatogli in conformità delle istruzioni ricevute e fornire al preponente le informazioni riguardanti le condizioni del mercato nella zona assegnatagli, e ogni altra informazione utile per valutare la convenienza dei singoli affari. È nullo ogni patto contrario.


Siamo a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.

Cordiali saluti.