Piani regolatori particolareggiati comunali di iniziativa privata. Urbanistica





Spett. Studio legale on-line,
Cercherò di descrivere brevemente la problematica: ci siamo rivolti a un architetto poiché insieme ad altri proprietari di terreni dobbiamo presentare un progetto di PUD (piano urbanistico di dettaglio ad iniziativa privata). Un problema sorto, sul quale vorrei chiedere un parere è il seguente: il nostro fondo è separato dal fondo del vicino da un sentiero dismesso comunale. Sul fondo del vicino sono piazzati dei pali di media tensione (15000 volt), pali che l'architetto vorrebbe assolutamente interrare sul sentiero dismesso, che a suo dire, sarebbe la soluzione più indolore, anche perché altrimenti, dice che il vicino non potrebbe edificare. Per noi i pali potrebbero anche restare dove sono, comunque non siamo contrari per principio, poiché sarebbe sicuramente un vantaggio per tutti l'interramento di detti cavi e non ci sembra carino impedire al vicino di sfruttare economicamente il suo terreno: però avvicinarli al nostro terreno non è sicuramente una cosa che ci faccia piacere. L'architetto asserisce inoltre che il costo di detto interramento, visto che stiamo parlando di un PUD ad iniziativa privata, ricade su tutti i proprietari a seconda della quantità di terreno edificabile posseduta. A noi una soluzione in questo senso pare inaccettabile.
Mi chiedo, ma perché se i pali passano sul suo terreno, noi dobbiamo pagare per avvicinarli al nostro e pagare addirittura il doppio di quanto paga il proprietario del fondo su cui sono posti i tralicci, visto che il suo terreno è la metà del nostro.
Possiamo richiedere che i costi dell'interramento siano imputati esclusivamente al proprietario del fondo o perlomeno che sia il proprietario del fondo gravato da questa servitù a sostenere l'onere maggiore?
Possiamo richiedere inoltre che i cavi vengano interrati dentro il suo terreno o al limite al suo confine, anche se questo però avrebbe un costo probabilmente superiore?
Distinti saluti,



RISPOSTA



Nel momento in cui i proprietari di determinati beni immobili, decidono di proporre e realizzare un piano urbanistico di dettaglio ad iniziativa privata, non ha più senso fare riferimento ai confini delle singole proprietà, ma all'intero comparto oggetto di lottizzazione convenzionale.

Si tratta infatti dei piani regolatori particolareggiati comunali di iniziativa privata che, a differenza del piano di iniziativa pubblica, è presentato dai proprietari delle aree o degli edifici che costituiscono, in base all'imponibile catastale, almeno i due terzi del valore delle aree e degli edifici compresi nell'ambito da assoggettare al piano. Contestualmente alla presentazione del progetto di piano, i proprietari propongono uno schema di convenzione che prevede l'impegno a realizzare, con l'assunzione dei relativi oneri, gli  interventi di urbanizzazione previsti dal progetto di piano, nonché la cessione gratuita , entro i termini stabiliti, delle aree delle opere di urbanizzazione.

Attenzione quindi, perché sebbene la normativa in materia di piani particolareggiati d'iniziativa privata sia di competenza concorrente Stato-Regioni, i principi fondamentali sono sempre gli stessi.

Nel momento in cui si approva il piano di dettaglio e si stipula la convenzione, i proprietari non sono più necessariamente titolari di quel “pezzettino” di proprietà, ma di un indice di fabbricabilità proporzionale alla loro proprietà. Magari sulla tua proprietà, i 2/3 dei proprietari hanno deciso di edificare un'opera di urbanizzazione secondaria (es. un impianto fognario); ciò vuol dire che utilizzerai il tuo indice di fabbricabilità su di un altro “pezzettino” di proprietà, appartenente, prima della convenzione, ad altro proprietario.
Magari grosso modo, al termine dei lavori, ciascuno resterà proprietario della sua zona iniziale … quello che è fondamentale è il concetto giuridico alla base …

Insomma dobbiamo ragionare in termini complessivi di comparto, di maggioranza dei proprietari (in base ai valori delle proprietà) e di indice di edificabilità proporzionale al diritto di proprietà.

Non ha alcun senso fare riferimento alla distanza tra i confini delle proprietà: fino al termine dei lavori di attuazione del piano, sarete titolari di un mero indice di edificabilità che potrebbe essere utilizzato in qualunque zona oggetto della convenzione, secondo la volontà dei 2/3 dei proprietari (secondo il valore delle proprietà).

Tanto premesso,

1)il vicino ha diritto di costruire in base al suo indice di edificabilità
2)i costi per la realizzazione del comparto devono essere suddivisi in ragione del valore della proprietà di ciascuno
3)non ha senso in questo momento, fare riferimento ai confini delle varie proprietà; fanno parte di un unico calderone che attribuisce ai singoli proprietari un diritto di edificabilità, proporzionale ai singoli diritti di proprietà, ed un obbligo di partecipare alle spese altrettanto proporzionale.

Del resto questi concetti sono stati sicuramente sanciti nella convenzione che avete firmato.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.