Usucapione proprietà rurale. Morte del comodatario e del comodante. Comodato terreno agricolo.





Buon giorno,
mio marito è proprietario di un terreno agricolo di circa 40 ettari con annessi fabbricati aziendali. Mio marito 3 anni fa è deceduto. Alla sua morte, uno dei miei tre figli che collaborava con lui nell'azienda, mi rende noto con un documento redatto alla Coldiretti e regolarmente registrato, che mio marito (a mia insaputa) nel 2004 gli ha concesso un comodato d'uso gratuito fino al 2019, sull'intero fondo annessi fabbricati. Io sono stata esclusa da qualsiasi decisione in merito e ignoravo l'esistenza del documento stesso.
Il comodato d'uso redatto in tali termini è valido?
Ai fini successori, considerando che la divisione non è stata ancora fatta, io e gli altri due miei figli, corriamo qualche pericolo per le nostre quote, ai sensi dell'art.1159 bis (usucapione speciale per la piccola proprietà rurale)?



RISPOSTA



Il contratto di comodato è valido e deve essere rispettato da tutti gli eredi, fino alla sua scadenza.
Ai sensi dell'articolo 1803 del codice civile. La morte del comodante estingue il comodato precario, non estingue quello a termine in quanto gli eredi subentrano nell'obbligo del comodante di consentire che il comodatario goda del bene per tutto il tempo stabilito

Nella fattispecie “de quo”, si tratta di un comodato a tempo determinato, ossia fino al 2019.

Il codice civile prevede all'articolo 1811 del codice civile, una norma specifica applicabile in caso di morte del comodatario (comodante è colui che concede il bene, oggetto del comodato; comodatario è colui che lo utilizza per un uso/tempo determinato).

Art. 1811 del codice civile. Morte del comodatario.

In caso di morte del comodatario, il comodante, benché sia stato convenuto un termine, può esigere dagli eredi l'immediata restituzione della cosa.

… ed in caso di morte del comodante, come nella fattispecie “de quo”, cosa prevede la giurisprudenza della Corte di Cassazione???

“Qualora nel contratto di comodato sia previsto un termine di durata, gli eredi del comodante sono tenuti a rispettarlo”, ai sensi della sentenza della Cassazione n. 3834 del 1980.

“La morte del comodante estingue il comodato precario, non estingue quello a termine in quanto gli eredi subentrano nell'obbligo del comodante di consentire che il comodatario goda del bene per tutto il tempo stabilito”; è stabilito dalla sentenza della cassazione n. 9909 del 1998.

Dovete pertanto rispettare il contratto di comodato ad uso gratuito fino al 2019, termine previsto dall'accordo iniziale delle parti.

Non correte invece nessun “pericolo di usucapione” delle quote ereditarie, da parte dell'erede comodatario.

Il comodato di un bene immobile costituisce detenzione da parte del comodatario, non quindi possesso utile all'usucapione. Il comodatario non potrebbe mai usucapire l'immobile ai sensi dell'articolo 1159 bis, in quanto egli non lo possiede ma semplicemente lo detiene.
L'articolo 1140 del codice civile precisa i requisiti del possesso.

Art. 1140 del codice civile. Possesso.

Il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale.
Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa.


Il possesso utile all'usucapione consta di due elementi: “corpus possessionis”, ossia il potere di fatto sulla cosa, ed “animus possidendi”, ossia l'atteggiamento del soggetto che si comporta con la cosa, come se ne fosse il proprietario o se vantasse su di essa un diritto reale.

Il figlio che collaborava con tuo marito ha il “corpus possessionis”, ossia potere di fatto sull'immobile, ma non l' “animus possidendi”, in quanto egli non si comporta da proprietario ma da comodatario del bene.

Ragionando diversamente, l'inquilino che possiede l'appartamento, concesso il locazione, per oltre venti anni, diventerebbe proprietario della stesso !!! Non è così perché l'inquilino non possiede l'appartamento ma semplicemente lo detiene, ossia manca il requisito dell' “animus possidendi”.
Spero di avere spiegato la differenza tra possesso utile ai fini dell'usucapione, e detenzione del bene immobile.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.